بخش اول: تعریف و ماهیت عقد اجاره
تعریف اجاره در حقوق ایران
ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران اجاره را چنین تعریف میکند:
اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند .
بر اساس این تعریف، اجاره نوعی قرارداد معوض است که در آن انتقال منفعت، موقتی بوده و مستأجر در برابر پرداخت مال‌الاجاره، حق انتفاع از عین مستأجره را پیدا میکند.
ماهیت حقوقی عقد اجاره
عقد اجاره از دیدگاه حقوقی دارای ویژگی‌های زیر است:
-
- عقد لازم: اجاره از عقود لازم است و هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند بدون رضایت دیگری آن را فسخ کنند، مگر در موارد مصرح قانونی یا قراردادی
-
- عقد معوض: اجاره در زمره عقود معوض قرار دارد، زیرا در برابر تملیک منفعت، عوض (مال‌الاجاره) پرداخت میشود.
- عقد موقت: مدت در اجاره اهمیت زیادی دارد و عدم تعیین مدت موجب بطلان آن میشود.
بخش دوم: ارکان و شرایط صحت عقد اجاره
طرفین عقد اجاره (موجر و مستأجر)
برای صحت عقد اجاره، رعایت شرایط زیر ضروری است
- اهلیت قانونی: موجر باید مالک عین یا دارای اختیار قانونی بر منافع باشد و مستأجر نیز باید اهلیت قانونی برای قبول تعهدات ناشی از اجاره را داشته باشد.
- قصد و رضایت: عقد اجاره باید با قصد و رضای صحیح منعقد شود
- جهت مشروع عقد اجاره : یا باید جهت معامله اجاره مشروع باشد یا اگر نامشروع باشد نباید بیان شود بعنوان مثال اگر مستاجر ملک را برای برگزاری قماربازی های شبانه اجاره کند و این موضوع را ذکر کند معامله باطل خواهد بود .
- موضوع معین ،. فرض کنید مستاجر به گمان این که واحد 6 را اجاره میکند قرارداد را امضا میکند و از سوی دیگر موجر با این پندار که واحد 5 را اجاره میدهد با وی قرارداد امضا مینماید هرچند ممکن است هردو واحد متعلق به موجر باشد اما تصور موجر و مستاجر از موضوع معامله اشتباه بوده است
- مدت معین : در عقد اجاره چنانجه مدت اجاره مشخص نباشد باطل خواهد بود .
عین مستأجره و شرایط آن
عین مستأجره باید ویژگی‌های زیر را دارا باشد:
-
- قابلیت انتفاع مشروع: مال مورد اجاره باید قابلیت بهره‌برداری مشروع و قانونی داشته باشد.
- معلوم و معین بودن: مورد اجاره باید به‌صورت مشخص تعیین شود و ابهام در آن موجب بطلان عقد خواهد شد.
منفعت مورد اجاره و شرایط آن
منفعت مورد اجاره باید دارای شرایط ذیل باشد:
-
- مشروعیت: منفعتی که منتقل میشود، باید از نظر قانونی و شرعی معتبر باشد.
- قابلیت انتقال: منفعت باید قابل تملک و انتقال به مستأجر باشد.
بخش سوم: حقوق و تعهدات موجر و مستأجر
تعهدات موجر
-
- تسلیم عین مستأجره: موجر موظف است عین مستأجره را در وضعیت مطلوب و مناسب در اختیار مستأجر قرار دهد.
-
- ضمان عیب و نقص: چنانچه مورد اجاره دارای عیب باشد، مستأجر حق فسخ یا مطالبه ارش خواهد داشت.
- عدم ممانعت از انتفاع مستأجر: موجر حق ندارد مانع استفاده مستأجر از عین مستأجره شود.
تعهدات مستأجر
-
- پرداخت اجاره‌بها: مستأجر مکلف است اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت کند.
-
- استفاده متعارف از مورد اجاره: مستأجر موظف است از عین مستأجره به‌گونه‌ای استفاده کند که موجب ورود خسارت غیرمتعارف نشود.
- استرداد عین مستأجره پس از انقضای مدت: پس از پایان مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه و تحویل مورد اجاره است.
بخش چهارم: انحلال عقد اجاره
عقد اجاره به طرق زیر منحل میشود:
انقضای مدت اجاره
با پایان مدت اجاره، عقد به‌طور خودکار منقضی میشود.
فسخ اجاره
اجاره در موارد ذیل قابل فسخ است:
-
- 1-تخلف از شروط ضمن عقد: در صورتی که یکی از طرفین شروط ضمن عقد را نقض کند، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت.
- 2-عیب مورد اجاره: در صورت وجود عیب در عین مستأجره که بهره‌برداری از آن را ناممکن یا دشوار سازد، مستاجر میتواند مطابق ماده 478 و 479 قانون مدنی عمل نماید
ماده478: هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده 479: عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
-
- در صورتی که عین مستأجره به‌طور کلی تلف شود، عقد اجاره منفسخ خواهد شد.
-
- اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطهی حادثه، کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلفشده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبهی تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.
- عدم قابلیت انتفاع : چنانچه عین مستاجره به واسطه عیب به وضعیتی دچار شود که عملا قابلیت انتفاع نداشته باشد و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل است این موضوع به صراحت در ماده 481 قانون مدنی بیان شده است
نتیجه‌گیری
عقد اجاره یکی از مهم‌ترین عقود معین در حقوق ایران است که به‌موجب آن، منافع مال برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار می‌گیرد. این عقد از جمله عقود لازم بوده و انحلال آن تابع شرایط خاصی است. تعهدات موجر و مستأجر در اجاره دارای اهمیت زیادی است و رعایت آنها موجب حفظ حقوق طرفین خواهد شد. همچنین، تخلف از مفاد قرارداد میتواند ضمانت اجراهای متعددی را در پی داشته باشد.
