مقدمه
در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران، یکی از مهم‌ترین چالش‌های حقوقی در معاملات املاک، دعوای الزام به اخذ پایان کار است. این دعوا معمولاً زمانی مطرح میشود که فروشنده یا مالک از دریافت گواهی پایان کار ساختمان خودداری کرده و خریدار یا سایر ذی‌نفعان برای حل این مشکل به محاکم قضایی مراجعه می‌کنند.
در این مقاله، تمامی ابعاد حقوقی، قوانین، مستندات و چالش‌های دعاوی الزام به اخذ پایان کار را بررسی خواهیم کرد تا راهکارهای حقوقی مناسب برای حل این مشکل ارائه شود.
۱. پایان کار چیست و چرا اخذ آن ضروری است؟
۱.۱. تعریف پایان کار ساختمان
پایان کار ساختمان سندی رسمی است که توسط شهرداری محل وقوع ملک صادر شده و نشان می‌دهد که ساختمان مطابق با پروانه ساختمانی، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان احداث شده است.
۱.۲. دلایل الزام به اخذ پایان کار
عدم اخذ پایان کار میتواند مانع از ثبت رسمی معامله، انتقال سند مالکیت و دریافت انشعابات قانونی (آب، برق، گاز و تلفن) شود. بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، هیچ ساختمانی بدون پایان کار نمی‌تواند بهره‌برداری شود.
مهم‌ترین دلایل اخذ پایان کار:
✔ امکان انتقال رسمی سند ملک
✔ صدور سند تفکیکی آپارتمان‌ها
✔ دریافت انشعابات قانونی (آب، برق، گاز و تلفن)
✔ جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در دعاوی ملکی
۲. مبانی قانونی و حقوقی الزام به اخذ پایان کار
۲.۱. قوانین مربوط به پایان کار ساختمان
مهم‌ترین قوانین مرتبط با دعوی الزام به اخذ پایان کار ساختمان در ایران شامل موارد زیر است:
📌ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها
🔹هر ساختمانی باید پایان کار داشته باشد، در غیر این صورت شهرداری میتواند جلوی بهره‌برداری از ملک را بگیرد.
📌ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
.
۳. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و اشخاص ذی‌نفع
۳.۱. دعوای الزام به اخذ پایان کار از سوی خریدار علیه فروشنده
اگر در قرارداد شرط اخذ پایان کار وجود داشته باشد، اما فروشنده از انجام آن امتناع کند، خریدار میتواند دادخواست الزام به اخذ پایان کار را در دادگاه مطرح کند.
✔ مبنای قانونی: ماده ۲۲۰ قانون مدنی (تعهدات قراردادی باید اجرا شوند)
۳.۲. الزام به اخذ پایان کار در املاک مشاع
در صورتی که یک ساختمان دارای چندین مالک مشاعی باشد و برخی از شرکا مانع اخذ پایان کار شوند، سایر شرکا می‌توانند با ارائه دادخواست به دادگاه، صدور پایان کار را درخواست کنند.
✔ مبنای قانونی: ماده ۵۷۶ قانون مدنی (تصمیمات باید به نفع تمامی شرکا باشد)
۳.۳. دعوای الزام شهرداری به صدور پایان کار
گاهی شهرداری به دلایل ناموجه از صدور پایان کار خودداری می‌کند. در این شرایط، مالک میتواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، صدور حکم بر الزام شهرداری به صدور پایان کار را تقاضا کند.
✔ مبنای قانونی: قانون دیوان عدالت اداری
۴. مراحل دادرسی در دعاوی الزام به اخذ پایان کار
✅ ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
✅ ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
✅ بررسی مفاد قرارداد و اسناد مالکیت توسط قاضی
✅ تشکیل جلسه رسیدگی
✅ صدور رأی دادگاه و اجرای حکم از طریق اجرای احکام
۵. مشکلات و موانع اجرای احکام الزام به اخذ پایان کار
❌ وجود تخلفات ساختمانی: در صورت وجود تخلف، شهرداری بدون پرداخت جریمه یا اصلاح تخلف، پایان کار را صادر نمی‌کند.
❌ عدم همکاری مالک یا فروشنده: در صورت استنکاف فروشنده از اخذ پایان کار، امکان اجرای حکم توسط دادگاه وجود دارد.
❌ مشکلات مربوط به مالکیت مشاعی: اگر ملک دارای چندین مالک باشد، اخذ پایان کار نیازمند توافق تمامی شرکا است.
نتیجه‌گیری | راهکار حقوقی الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی در ایران است که اغلب میان خریداران و فروشندگان مطرح میشود. بر اساس قوانین موجود، اخذ پایان کار قبل از انتقال رسمی سند الزامی است و عدم رعایت این موضوع میتواند مانع از تنظیم سند رسمی و بهره‌برداری قانونی از ملک شود.
راهکارهای پیشنهادی:
✔ درج شرط الزام به اخذ پایان کار در قرارداد خرید و فروش
✔استعلام پایان کار قبل از معامله
✔ در صورت عدم انجام تعهد، مراجعه به دادگاه و درخواست الزام فروشنده به اخذ پایان کار
❗ اگر با مشکل عدم اخذ پایان کار روبه‌رو شده‌اید، مشورت با وکیل متخصص دعاوی ملکی بهترین راه‌حل برای حل این مشکل خواهد بود.
