مقدمه
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از جمله قراردادهای خاص در نظام حقوقی ایران هستند که تابع قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مقررات عمومی قانون مدنی می‌باشند. یکی از چالش‌های اساسی این قراردادها، کسری مساحت واحد ساختمانی تحویلی نسبت به متراژ مورد توافق در قرارداد است. در این موارد، پیش‌خریدار می‌تواند مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت را مطرح کرده و حقوق خود را از پیش‌فروشنده استیفا کند.
این مقاله به بررسی مبانی حقوقی، شرایط طرح دعوا، مستندات لازم، مرجع صالح و آثار حقوقی مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش‌فروش ساختمان پرداخته و تمام جزئیات حقوقی این دعوا را تبیین خواهد کرد.
1- مفهوم کسری مساحت در قرارداد پیش‌فروش
کسری مساحت زمانی رخ می‌دهد که متراژ واقعی واحد تحویلی کمتر از متراژ قیدشده در قرارداد باشد. این اختلاف ممکن است به دلایل مختلفی از جمله خطا در محاسبات مهندسی، تغییر در طراحی، محدودیت‌های فنی و مقررات شهرداری رخ دهد.
الف) تفکیک کسری مساحت در قراردادهای پیش‌فروش
- کسری کمتر از ۵ درصد مساحت مقرر در قرارداد
- پیش‌خریدار حق فسخ ندارد.
- تنها می‌تواند مطالبه مابه‌التفاوت قیمت متراژ کسر شده را مطرح کند.
- کسری بیش از ۵ درصد مساحت مقرر در قرارداد
- پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت (طبق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان).
- در صورتی که قصد فسخ نداشته باشد، می‌تواند مابه‌التفاوت مساحت کسر شده را برمبنای روز از پیش‌فروشنده مطالبه نماید.
ب) تفاوت کسری مساحت در قراردادهای عادی و رسمی
- در قراردادهای رسمی پیش‌فروش ساختمان (ثبت‌شده در دفترخانه)، ملاک اسناد رسمی و گزارش کارشناس رسمی ثبت اسناد است.
- در قراردادهای عادی و دست‌نویس، ملاک تعیین مساحت می‌تواند کارشناسی دادگستری یا شهود و مستندات ارائه‌شده توسط طرفین باشد.
2- مبانی قانونی مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت
الف) قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان:
- اگر مساحت واقعی واحد تحویلی تا ۵ درصد کمتر از متراژ مورد توافق باشد، پیش‌خریدار تنها حق مطالبه مابه‌التفاوت قیمت را دارد.
- اگر کسری بیش از ۵ درصد باشد، پیش‌خریدار علاوه بر مطالبه مبلغ مابه‌التفاوت، حق فسخ قرارداد را نیز خواهد داشت.
ب) قانون مدنی
1- ماده ۳۵۵ قانون مدنی:
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده وبعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آنرا فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیادی یا نقیصه تراضی
2- ماده ۳۸۴ قانون مدنی:
هر‌گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
3- شرایط طرح دعوای مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت
الف) شرایط اساسی برای اقامه دعوا
✅ احراز وقوع کسری مساحت از طریق گزارش کارشناس رسمی دادگستری
✅ کسری کمتر از ۵ درصد باشد (در غیر این صورت پیش‌خریدار حق فسخ نیز دارد)
✅ ارسال اظهارنامه رسمی جهت مطالبه مبلغ مابه‌التفاوت
ب) مدارک و مستندات لازم
- قرارداد پیش‌فروش رسمی یا عادی
- گزارش کارشناسی رسمی دادگستری در خصوص میزان کسری مساحت
- اظهارنامه رسمی ارسالی به پیش‌فروشنده برای مطالبه مابه‌التفاوت
4- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
مطابق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.
مراحل رسیدگی:
- تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
- ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی و تعیین وقت رسیدگی
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین میزان کسری مساحت و قیمت آن
- صدور رأی دادگاه مبنی بر الزام پیش‌فروشنده به پرداخت مابه‌التفاوت
5- آثار حقوقی مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت
الف) الزام پیش‌فروشنده به پرداخت مابه‌التفاوت
پس از صدور رأی، پیش‌فروشنده موظف خواهد شد مبلغ تعیین‌شده را به پیش‌خریدار پرداخت نماید.
ب) امکان اجرای حکم از طریق توقیف اموال پیش‌فروشنده
در صورت عدم پرداخت، پیش‌خریدار می‌تواند با استناد به ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی، اموال پیش‌فروشنده را توقیف و از محل آن طلب خود را وصول نماید.
ج) عدم تأثیر بر سایر حقوق و تعهدات قراردادی
مطالبه مابه‌التفاوت صرفاً جبران کسری مساحت بوده و تأثیری بر سایر تعهدات قراردادی مانند تحویل واحد، تنظیم سند رسمی یا دریافت خسارت تأخیر در تحویل ندارد.
نتیجه‌گیری
مطالبه مابه‌التفاوت کسری مساحت یکی از حقوق مسلم پیش‌خریداران در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان است. چنانچه کسری مساحت کمتر از ۵ درصد باشد، تنها راه‌حل قانونی مطالبه مابه‌التفاوت است؛ اما اگر کسری بیش از ۵ درصد باشد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کرده یا مابه‌التفاوت را مطالبه کند.
توصیه حقوقی
✅ قبل از امضای قرارداد پیش‌فروش، متراژ دقیق واحد را در قرارداد مشخص کنید.
✅ در صورت مشاهده کسری مساحت، درخواست کارشناسی داده و با ارسال اظهارنامه اقدام به مطالبه حقوق خود نمایید.
✅ در صورت عدم توافق، از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام به طرح دعوا نمایید.
