مقدمه
در نظام حقوقی ایران، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تنظیم می‌شوند و دارای چارچوب قانونی مشخصی هستند. یکی از چالش‌های اساسی که در اجرای این قراردادها به وجود می‌آید، کسری مساحت واحد ساختمانی تحویلی نسبت به متراژ توافق‌شده در قرارداد است. در چنین مواردی، خریدار میتواند بر اساس مقررات قانونی، نسبت به فسخ قرارداد پیش‌فروش و طرح دعوای تأیید فسخ اقدام کند.
در این مقاله، با بررسی مبانی حقوقی، شرایط اقامه دعوا، مدارک و مستندات لازم، مرجع صالح و آثار حقوقی تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل کسری مساحت، به تبیین دقیق این دعوای حقوقی پرداخته خواهد شد.
- ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان
قرارداد پیش‌فروش ساختمان، قراردادی است که به موجب آن پیش‌فروشنده (سازنده یا مالک) متعهد می‌شود پس از تکمیل عملیات ساختمانی، واحدی را مطابق مشخصات مورد توافق به پیش‌خریدار تحویل دهد. این قرارداد تابع قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و قانون مدنی است.
ویژگی‌های حقوقی قرارداد پیش‌فروش
- ماهیت تعهدی: این قرارداد ماهیت تعهدی دارد، به این معنا که پیش‌فروشنده متعهد به انتقال مالکیت در آینده است.
- الزام به تنظیم سند رسمی: وفق ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان، این قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود.
- لزوم رعایت مشخصات فنی و مساحتی: بر اساس مفاد قرارداد، واحد ساختمانی باید با همان متراژ و ویژگی‌های تعیین‌شده در قرارداد به پیش‌خریدار تحویل داده شود.
- کسری مساحت در قراردادهای پیش‌فروش
کسری مساحت زمانی رخ می‌دهد که متراژ واقعی واحد تحویلی کمتر از متراژ توافق‌شده در قرارداد باشد. این موضوع میتواند باعث اختلاف میان طرفین شده و به فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار منجر شود.
الف) مبانی حقوقی مرتبط با کسری مساحت
- اصل لزوم قراردادها و استثنائات آن: مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادها لازم‌الاجرا هستند مگر در مواردی که به تراضی طرفین یا به حکم قانون فسخ شوند.
- مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی:
- ماده ۳۵۵: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود مساحت آن کمتر است، مشتری حق فسخ معامله یا مطالبه قیمت مازاد را دارد.
- ماده ۳۸۴: اگر مبیع دارای نقص باشد، مشتری حق فسخ یا مطالبه ارش (مابه‌التفاوت قیمت) را دارد.
- ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان: اگر مساحت واحد تحویلی بیش از ۵ درصد کمتر از میزان قیدشده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
ب) شرایط تحقق کسری مساحت
- مساحت واقعی واحد تحویلی باید کمتر از مساحت توافق‌شده در قرارداد باشد.
- میزان کسری باید بیش از ۵ درصد باشد (مطابق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان).
- پیش‌فروشنده قادر به جبران کسری از طریق پرداخت وجه یا تحویل واحد جایگزین نباشد.
- مبانی دعوای تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل کسری مساحت
پیش‌خریدار پس از کشف کسری مساحت، میتواند با استناد به حق فسخ قانونی و قراردادی، اقدام به اعلام فسخ کرده و سپس از دادگاه درخواست تأیید فسخ نماید.
الف) شرایط قانونی فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل کسری مساحت
- احراز وقوع کسری مساحت از طریق کارشناسی رسمی دادگستری.
- ارسال اظهارنامه رسمی جهت اعلام فسخ قرارداد.
نکته: چنانچه مساحت بنا بر اساس صورتمجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار تعیین شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد قابل محاسبه است ، اما اگر مساحت واحد تحویل شده ، کمتر از نودوپنج درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد پیش خریدار دو را پیش رو دارد اول اینکه میتواند به استناد کسری مساحت ، قرارداد را فسخ کند و دوم اینکه میتواند تفاوت قیمت را برپایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند
ب) مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوا
- قرارداد پیش‌فروش رسمی ثبت‌شده در دفترخانه اسناد رسمی.
- استعلام و گزارش کارشناسی رسمی دادگستری درباره میزان مساحت واقعی واحد تحویلی.
- اظهارنامه رسمی ارسالی به پیش‌فروشنده جهت اعلام فسخ.
- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش
بر اساس ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوا خواهد بود.
مراحل دادرسی:
- ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی.یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
- ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی میزان مساحت واقعی واحد.
- استماع دفاعیات طرفین و صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد.
- آثار حقوقی تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش
پس از صدور رأی قطعی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل کسری مساحت، آثار زیر مترتب خواهد شد:
الف) از بین رفتن تعهدات قراردادی
با فسخ قرارداد، کلیه تعهدات ناشی از آن منتفی شده و طرفین دیگر ملزم به اجرای مفاد قرارداد نخواهند بود.
ب) استرداد وجوه پرداختی توسط پیش‌خریدار
مطابق ماده ۳۰۱ قانون مدنی، هر آنچه که بدون حق دریافت شده، باید مسترد شود. لذا پیش‌فروشنده موظف به بازگرداندن وجوه پرداختی خریدار خواهد بود.
ج) رفع هرگونه ادعای حقوقی ناشی از قرارداد پیش‌فروش
پس از تأیید فسخ، پیش‌خریدار دیگر نمی‌تواند مطالبه تنظیم سند رسمی یا تحویل واحد را مطرح کند، و پیش‌فروشنده نیز نمی‌تواند الزام خریدار به پرداخت باقیمانده ثمن را درخواست نماید.
د) مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای قرارداد
در صورت اثبات ورود خسارت به خریدار، وی میتواند با استناد به ماده ۲۲۶ قانون مدنی، مطالبه خسارت نماید.
نتیجه‌گیری
دعوای تأیید فسخ قرارداد پیش‌فروش به دلیل کسری مساحت یکی از دعاوی شایع در حقوق املاک و مستغلات است که بر اساس قانون مدنی و قانون پیش‌فروش ساختمان قابل طرح می‌باشد. اگر میزان کسری بیش از ۵ درصد متراژ مقرر در قرارداد باشد و تراضی بابت دریافت مبلغ مابه التفاوت صورت نگیرد، پیش‌خریدار حق فسخ خواهد داشت.
توصیه حقوقی
✅ پیش‌خریداران قبل از تنظیم قرارداد، نسبت به بررسی دقیق مفاد قرارداد و اخذ ضمانت‌های اجرایی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی اقدام نمایند.
✅ پیش‌فروشندگان نیز باید از رعایت تعهدات قراردادی و ارائه مشخصات فنی دقیق اطمینان حاصل کنند تا از بروز دعاوی حقوقی جلوگیری شود.
