مقدمه
فک رهن، به معنای آزادسازی مال مورد رهن از قید وثیقه است که معمولاً پس از پرداخت دیون یا انجام تعهدات مالی مربوطه انجام میشود. در بسیاری از موارد، راهن (مالک ملک) پس از تسویه بدهی، با امتناع مرتهن (طلبکار یا بانک) از انجام فک رهن مواجه میشود. در چنین شرایطی، راهن میتواند از طریق دادگاه، اقدام به طرح دعوی الزام به فک رهن نماید.
این مقاله به بررسی ماهیت حقوقی رهن، مبانی قانونی، شرایط طرح دعوا، مستندات حقوقی، رویه‌های قضایی، فرآیند دادرسی، چالش‌های اجرایی و راهکارهای حقوقی مرتبط با دعوای الزام به فک رهن می‌پردازد.
۱. تعریف و ماهیت حقوقی فک رهن
۱.۱. رهن و فک رهن چیست؟
رهن:
مطابق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه طلب به طلبکار می‌سپارد.
فک رهن:
به معنای آزادسازی مال مرهونه از قید وثیقه پس از پرداخت دین یا انجام تعهدات قراردادی است.
۱.۲. اهمیت فک رهن در معاملات املاک
✅ امکان انتقال رسمی ملک پس از فک رهن
✅ رفع محدودیت‌های ثبتی و معاملاتی از ملک
✅ پایان تعهدات مالی راهن و خروج از مسئولیت قراردادی
✅جلوگیری از تملک ملک توسط مرتهن در صورت عدم پرداخت بدهی
۱.۳. تفاوت فک رهن و ابطال سند رهنی
📌 فک رهن:
فرآیندی است که پس از پرداخت بدهی و انجام تعهدات صورت می‌گیرد.
📌 ابطال سند رهنی:
زمانی مطرح میشود که سند رهنی به‌صورت غیرقانونی تنظیم شده باشد یا خلاف مقررات باشد.
نکته کابردی طرح این دعوی در زمانی ست که شما قصد دارید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده طرح نمایید درحالیکه ملک مذکور در رهن بانک می باشد دراینصورت دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شما مسموع نخواهد بود مگر اینکه دعوی الزام به فک رهن را مطرح نموده باشید
۲. مبانی قانونی الزام به فک رهن
۲.۱. قوانین مرتبط با فک رهن
📌 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده‌اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می تواند بخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند
📌 ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی
🔹 هرگاه محکوم‌به به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم‌له میتواند تحت نظر دادورز (مأمور اجرا) آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید
📌 ماده771قانون مدنی :
🔹 رهن، عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین میدهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند
۲.۲. رویه قضایی الزام به فک رهن
🔹 طبق رویه قضایی، هرگاه مدیون تعهدات خود را ایفا کند ولی مرتهن از فک رهن خودداری کند، دادگاه میتواند با صدور حکم، الزام وی را به فک رهن مقرر کند.
🔹 چنانچه طلبکار (مرتهن) فوت کرده باشد، ورثه وی ملزم به اجرای فک رهن خواهند بود.
۳. شرایط و ارکان دعوای الزام به فک رهن
۳.۱. شرایط لازم برای طرح دعوا
✅ وجود قرارداد رهنی معتبر بین طرفین
✅ پرداخت کامل بدهی یا انجام تعهدات توسط راهن
✅ امتناع مرتهن از انجام فک رهن
✅ ارائه مدارک اثبات پرداخت دین
۳.۲. اشخاص ذی‌نفع در دعوای الزام به فک رهن
✔ راهن (مالک ملک) که پس از پرداخت بدهی خواهان فک رهن است.
✔ مرتهن (طلبکار یا بانک) که به دلایل مختلف از فک رهن خودداری می‌کند.
✔ ورثه راهن یا مرتهن در صورت فوت یکی از طرفین.
✔ انتقال‌گیرندگان ملک مرهونه که برای نقل و انتقال رسمی نیازمند فک رهن هستند.
۴. مراحل دادرسی در دعوای الزام به فک رهن
✅ ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
✅ ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
✅ بررسی مستندات توسط دادگاه (قرارداد رهنی، مدارک پرداخت دین و…)
✅ ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری (در صورت اختلاف در میزان بدهی)
✅ صدور حکم الزام به فک رهن
✅ اجرای حکم از طریق دفترخانه اسناد رسمی و اداره ثبت اسناد
📌 در صورت امتناع مرتهن از انجام فک رهن پس از صدور حکم، نماینده دادگاه اقدام به امضای اسناد مربوطه خواهد کرد.
۵. مشکلات و موانع در اجرای حکم فک رهن
❌ امتناع بانک‌ها از ارائه سند پس از تسویه بدهی
❌ ادعای عدم تسویه کامل بدهی از سوی مرتهن
❌ عدم همکاری ورثه مرتهن پس از فوت طلبکار
❌ وجود محدودیت‌های ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک
❌ طرح دعاوی معارض توسط اشخاص ثالث
۷. راهکارهای حقوقی پیشگیری از دعاوی فک رهن
✔ تسویه بدهی‌ها و اخذ تسویه‌حساب کتبی از طلبکار یا بانک
✔ تنظیم قراردادهای رهنی با تعیین شروط واضح در خصوص فک رهن
✔ اخذ تعهدنامه رسمی از مرتهن جهت تسریع در فک رهن پس از پرداخت دین
✔ استعلام وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید املاک در رهن
نتیجه‌گیری | اهمیت الزام به فک رهن در معاملات املاک
🔹 دعوای الزام به فک رهن یکی از دعاوی رایج در نظام حقوقی ایران است که اغلب در معاملات املاک رخ میدهد.
🔹 با استناد به قوانین مدنی و رویه قضایی، راهن در صورت اجرای تعهدات، حق دارد الزام مرتهن را به فک رهن از دادگاه درخواست کند.
🔹 برای پیشگیری از مشکلات حقوقی، تنظیم قراردادهای شفاف، اخذ تعهد رسمی از مرتهن و پیگیری قانونی به موقع ضروری است.
✅ راهکار نهایی: رعایت اصول حقوقی در تنظیم قراردادهای رهنی و پیگیری سریع دعاوی الزام به فک رهن.
