مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای رایج در حوزه حقوق املاک و مستغلات است که در آن مالک ملک و سازنده برای احداث ساختمانی جدید به توافق می‌رسند. این قرارداد دارای تعهدات متقابل میان طرفین است و در بسیاری از موارد، در فرآیند اجرا، تخلفات ساختمانی رخ می‌دهد که منجر به تحمیل هزینه‌های اضافی از سوی شهرداری، کمیسیون ماده ۱۰۰ و سایر مراجع ذی‌صلاح می‌شود.
یکی از مسائل حقوقی مهم در این قراردادها، نحوه تقسیم هزینه‌های ناشی از تخلفات ساختمانی میان مالک و سازنده است. در بسیاری از موارد، سازنده هزینه‌های مربوط به تخلف ساختمانی را پرداخت کرده و سپس مطالبه وجه بابت سهم مالک را مطرح می‌کند. در این مقاله، ابعاد حقوقی این مطالبه، مبانی قانونی، شرایط دعوا، نحوه اقامه دعوا و دفاعیات احتمالی مالک بررسی خواهد شد.
بخش اول:
ماهیت هزینه‌های ناشی از تخلفات ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. تعریف تخلفات ساختمانی و انواع آن
📌 تخلفات ساختمانی، اقداماتی هستند که در حین ساخت، برخلاف ضوابط و مقررات شهرسازی، فنی و حقوقی انجام می‌شوند و ممکن است منجر به جریمه یا حتی دستور تخریب از سوی مراجع قانونی شوند.
📌 مهم‌ترین انواع تخلفات ساختمانی:
✅ افزایش زیربنا بیش از حد مجاز پروانه ساخت
✅ ساخت واحدهای اضافی بدون اخذ مجوز
✅ عدم رعایت اصلاحی‌های شهرداری و تجاوز به معابر عمومی
✅ تغییر کاربری غیرمجاز ملک
✅ عدم رعایت ضوابط پارکینگ و مشاعات
✅ عدم رعایت مقررات ایمنی و مقررات نظام‌مهندسی
۲. هزینه‌های ناشی از تخلفات ساختمانی
📌 هزینه‌های ناشی از تخلفات ساختمانی عمدتاً شامل موارد زیر است:
✅ جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
✅ عوارض اضافه بنا یا تغییر کاربری غیرمجاز
✅ هزینه‌های دادرسی و کارشناسی ناشی از اعتراض به آرای صادره
✅ هزینه‌های اصلاح یا تخریب بخش‌های غیرمجاز ساختمان
📌 مسئله اصلی در قرارداد مشارکت در ساخت این است که چه کسی باید این هزینه‌ها را پرداخت کند؟ آیا این هزینه‌ها بر عهده سازنده است یا مالک نیز موظف به پرداخت سهم خود خواهد بود؟
بخش دوم:
مبانی قانونی مطالبه سهم مالک از هزینه‌های تخلف ساختمانی
۱. قانون شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰
📌 بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها:
🔹 هرگونه ساخت‌وساز بدون پروانه یا مغایر با مفاد پروانه، تخلف محسوب شده و مالک یا نماینده قانونی وی موظف به پرداخت جرائم و اصلاحات لازم است.
📌 طبق رویه قضایی، در قراردادهای مشارکت در ساخت:
✅ چنانچه تخلفات ناشی از اقدامات سازنده باشد، مسئولیت پرداخت هزینه‌ها به‌عهده سازنده است.
✅ در مواردی که در قرارداد به‌صراحت توافقی درباره تقسیم این هزینه‌ها وجود نداشته باشد، دادگاه بر اساس عرف و اوضاع و احوال پرونده تصمیم‌گیری می‌کند.
۲. تعهدات قراردادی و مسئولیت مالک در پرداخت هزینه‌های تخلفات
📌 بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، طرفین قرارداد می‌توانند هرگونه شرطی را که مخالف قانون نباشد، تعیین کنند.
📌 در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، بندی تحت عنوان “تقسیم هزینه‌های تخلفات ساختمانی” ذکر می‌شود که در آن سهم هر یک از طرفین مشخص شده است.
📌 در صورتی که چنین بندی در قرارداد وجود نداشته باشد، دادگاه می‌تواند بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، تعهدات ضمنی ناشی از عرف و قصد طرفین را بررسی کند.
بخش سوم:
نحوه مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه‌های تخلف ساختمانی
۱. شرایط و ارکان اقامه دعوای مطالبه سهم مالک
✅ وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
🔹 سازنده باید ثابت کند که قرارداد مشارکت در ساخت میان او و مالک منعقد شده است.
✅ پرداخت هزینه‌های تخلف ساختمانی توسط سازنده
🔹 سازنده باید مدارک و مستندات پرداخت هزینه‌های مربوط به تخلفات را ارائه دهد.
✅ وجود تعهد مالک به پرداخت سهم خود
🔹 این تعهد ممکن است صراحتاً در قرارداد قید شده باشد یا از قرائن و اوضاع و احوال استنباط شود.
✅ عدم پرداخت سهم مالک از سوی وی
🔹 سازنده باید اثبات کند که از مالک درخواست پرداخت سهم خود را داشته اما وی از انجام آن خودداری کرده است.
۲. نحوه اقامه دعوا در محاکم قضایی
📌 مرجع صالح:
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک و محل اقامت خوانده و محل انعقاد قرارداد, صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه‌های تخلفات ساختمانی است.
📌 مدارک مورد نیاز:
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ مستندات مربوط به پرداخت جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ و سایر هزینه‌های مرتبط
✅ استعلام از شهرداری درباره میزان تخلفات و جریمه‌های تعیین‌شده
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مالک جهت درخواست پرداخت سهم خود
📌 مراحل رسیدگی:
🔹ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
🔹بررسی مستندات توسط دادگاه و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری🔹ابلاغ وقت جلسه و تشکیل جلسه رسیدگی
🔹صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سهم خود
بخش چهارم:
دفاعیات احتمالی مالک در برابر دعوا
❌ عدم تصریح تعهد در قرارداد:
- مالک می‌تواند ادعا کند که در قرارداد تعهدی برای پرداخت این هزینه‌ها نداشته است.
❌ عدم ایجاد تخلف به درخواست مالک:
- مالک ممکن است مدعی شود که تخلفات ساختمانی ناشی از تصمیمات سازنده بوده و ارتباطی به او ندارد.
❌ عدم پرداخت هزینه‌ها توسط سازنده به شهرداری:
- مالک می‌تواند دفاع کند که سازنده هنوز هزینه‌ای پرداخت نکرده و ادعای او فاقد مبنای قانونی است.
نتیجه‌گیری
🔹 در قرارداد مشارکت در ساخت، هزینه‌های ناشی از تخلفات ساختمانی باید برحسب توافق بین مالک و سازنده تقسیم شود.
🔹 چنانچه در قرارداد تعهدی مبنی بر پرداخت بخشی از این هزینه‌ها توسط مالک وجود داشته باشد، سازنده می‌تواند علیه وی اقامه دعوا کند.
🔹 دادگاه با بررسی قرارداد و اوضاع و احوال پرونده، در خصوص مسئولیت مالک تصمیم‌گیری خواهد کرد.
