مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای رایج در حوزه حقوق املاک و مستغلات است که میان مالک زمین و سازنده منعقد می‌شود. این قرارداد، تعهدات متقابلی را برای طرفین ایجاد کرده و اجرای صحیح آن به همکاری مستمر مالک و سازنده بستگی دارد.
اما در طول اجرای قرارداد، شرایط اقتصادی، تورم، تغییرات قیمت مصالح، افزایش هزینه‌های اجرایی و تغییرات قانونی ممکن است تعادل اولیه قرارداد را بر هم زده و اجرای تعهدات را با دشواری مواجه کند. در این مواقع، یکی از طرفین ممکن است به دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت متوسل شود تا شرایط قرارداد را با وضعیت جدید اقتصادی و حقوقی تطبیق دهد.
این مقاله، ابعاد حقوقی، مبانی قانونی، شرایط اقامه دعوا، نحوه طرح دعوای تعدیل قرارداد و دفاعیات احتمالی طرف مقابل را به‌صورت تخصصی بررسی میکند.
بخش اول:
مفهوم و ماهیت تعدیل قرارداد
۱. تعریف تعدیل قرارداد
📌 تعدیل قرارداد به معنای تغییر یا اصلاح مفاد قرارداد در راستای ایجاد تعادل بین حقوق و تعهدات طرفین است که به دلیل تغییرات اساسی در شرایط اقتصادی، اجرایی یا قانونی ضرورت پیدا میکند.
📌 تعدیل، با فسخ یا بطلان قرارداد متفاوت است؛ زیرا هدف آن، حفظ قرارداد با شرایط جدید است، نه از بین بردن آن.
📌 در حقوق ایران، اصل آزادی قراردادها (ماده ۱۰ قانون مدنی) حاکم است، در نظام حقوقی ایران صرفا تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته شده است و تعدیل قضایی مردود است .همچنین تعدیل قانونی در جایی ست که قانون هرچند به صورت کلی اجازه تجدیدنظر در قراردد را به قاضی داده باشد مانند قراردادهای اجاره قبل از سال 76 ولی در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت چنین اجازه ای نداده است .
۲. تفاوت تعدیل، تفاسخ و فسخ قرارداد
✅ تعدیل: تغییر شرایط قرارداد به دلیل تغییر اوضاع و احوال اقتصادی و حقوقی
✅ تفاسخ: توافق دو طرف برای خاتمه دادن به قرارداد
✅ فسخ: پایان یک‌طرفه قرارداد به‌دلیل تخلف طرف مقابل یا شرایط خاص
📌 تعدیل قرارداد، نه به معنای فسخ است و نه به معنای بطلان، بلکه راه‌حلی است که موجب ادامه حیات قرارداد با شرایط جدید می‌شود.
بخش دوم:
مبانی حقوقی دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
۱. مبانی قانونی تعدیل قرارداد در حقوق ایران
✅ ماده ۱۰ قانون مدنی: اصل آزادی قراردادها
✅ ماده ۲۲۰ قانون مدنی: لزوم رعایت عرف و عادات در اجرای قرارداد
✅ قاعده لاضرر : اعده لاضَرَرْ قاعده فقهی برگرفته از متن حدیث نبوی «لا ضَرَر و لا ضِرار فی الاسلام» که بر نفی ضرر و زیان زدن به خود و دیگران در دین اسلام و حرمت آن دلالت میکند
📌 در رویه قضایی، دادگاه بر اساس نظریه کارشناسی رسمی دادگستری درصورت وجود سایرشرایط قراردادی و قانونی رای صادر میکند.
بخش سوم:
شرایط طرح دعوای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
۱. ارکان اساسی دعوای تعدیل قرارداد
✅ وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت و وجود شرط تعدیل قراردادی
✅ بروز تغییرات اقتصادی یا حقوقی اساسی که اجرای قرارداد را نامتعادل کرده است
✅ عدم پیش‌بینی صریح راهکار جبرانی در قرارداد
✅ عدم توانایی اجرای تعهدات در شرایط جدید بدون خسارت غیرمتعارف
۲. دلایل رایج در دعوای تعدیل قرارداد
✅ تورم شدید و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز
✅ افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های اجرایی
✅ تغییرات ناگهانی در قوانین و مقررات شهری و ساختمانی
✅ افزایش غیرقابل‌پیش‌بینی در نرخ ارز و هزینه‌های واردات مصالح
✅ تأخیر در اجرای پروژه ناشی از عوامل قهری (مانند زلزله، بیماری‌های همه‌گیر و…)
📌 در صورتی که شرایط فوق موجب شود که اجرای قرارداد برای یکی از طرفین به‌شدت زیان‌آور شود، می‌توان از دادگاه درخواست تعدیل قرارداد کرد.
بخش چهارم:
مرجع صالح و نحوه اقامه دعوا
۱. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل قرارداد
📌 دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به این دعوا است.
۲. مدارک لازم برای اقامه دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ دلایل و مستندات افزایش هزینه‌ها (فاکتورهای رسمی، گزارش کارشناسی و…)
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به طرف مقابل جهت درخواست تعدیل
✅ درخواست ارجاع به کارشناسی
بخش پنجم:
آثار و تبعات تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
🔹 افزایش یا کاهش میزان سهم مالک یا سازنده
🔹 تمدید مهلت اجرای پروژه
🔹 تغییر میزان آورده طرفین برای حفظ توازن قرارداد
🔹 اصلاح ضرایب مشارکت در تقسیم واحدهای ساختمانی
🔹 تعدیل شرایط پرداخت و سرمایه‌گذاری در پروژه
📌 تعدیل قرارداد باید به نحوی انجام شود که اصل تعادل قراردادی حفظ شود و موجب ضرر یک‌جانبه به هیچ‌یک از طرفین نگردد.
بخش ششم:
دفاعیات احتمالی طرف مقابل در برابر دعوای تعدیل
❌ ۱. پیش‌بینی ریسک‌ها در قرارداد:
- طرف مقابل ممکن است استناد کند که ریسک تغییر قیمت‌ها در قرارداد لحاظ شده و طرفین به‌صورت آگاهانه قرارداد را امضا کرده‌اند.
❌ ۲. نبود تغییر اساسی در شرایط قرارداد:
- ممکن است ادعا شود که افزایش هزینه‌ها یا تغییر شرایط، آن‌قدر شدید نیست که تعدیل قرارداد را توجیه کند.
❌ ۳. امکان اجرای تعهدات با شرایط فعلی:
- ممکن است استدلال شود که با مدیریت صحیح، امکان اجرای قرارداد بدون تغییر شرایط وجود دارد.
❌ 4. عدم وجود شرط قرارداد تعدیل :
- ممکن است استدلال شود شرط تعدیل در قرارداد وجود ندارد یا به دلایلی فاقد اعتبار است یا تفسیر متفاوتی از ان ارائه شود
📌 در چنین مواردی، دادگاه با بررسی مدارک و شواهد، رأی مقتضی را صادر خواهد کرد.
نتیجه‌گیری
✅ تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت، راهکاری حقوقی برای حفظ تعادل اقتصادی قرارداد در شرایط متغیر است.
✅ این دعوا زمانی مطرح می‌شود که تغییرات اقتصادی یا حقوقی اساسی، اجرای قرارداد را برای یکی از طرفین غیرممکن یا غیرعادلانه کند.
✅ دادگاه با بررسی مستندات و اوضاع و احوال پرونده، می‌تواند رأی به تغییر شرایط قرارداد بدهد.
✅ در حقوق ایران تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت را صرفا بر مبنای تعدیل قراردادی می توان مطالبه کرد فلذا دعوای تعدیل قرارداد باید با استناد به مبانی قانونی، و البته شرط قراردادی مطرح شود.
