مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پرکاربردترین قراردادهای حوزه حقوق املاک و مستغلات است که میان مالک ملک و سازنده منعقد میشود. این قرارداد تعهدات متقابلی را برای طرفین ایجاد می‌کند که اجرای صحیح آن نیازمند همکاری مستمر هر دو طرف است.
یکی از مسائل حقوقی مهم در این قرارداد، فسخ قرارداد به دلیل فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی یکی از طرفین است. این وضعیت می‌تواند تأثیر مستقیم بر سرنوشت قرارداد داشته باشد و منجر به طرح دعوای تأیید فسخ از سوی ذی‌نفع شود.
در این مقاله، ابعاد حقوقی این موضوع، مبانی قانونی، شرایط اقامه دعوا، آثار فسخ قرارداد و دفاعیات احتمالی طرف مقابل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
بخش اول:
ماهیت فسخ قرارداد به دلیل فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی
۱. مبنای حقوقی
📌 قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم محسوب میشود
📌 عقود لازم با فوت ، ورشکستگی و یا حجر یکی از طرفین قرارداد از بین نمی رود
📌 درصورت وقوع شرایط فوق الذکر ، بخصوص سازنده ، اجرای قرارداد متوقف میشود و موجب تضرر طرف مقابل میشود
📌 اگر در قرارداد موارد مذکور شرط شده باشد طرف متضرر می تواند به استناد شرط مذکور عقد لازم را فسخ نماید
۲. بررسی وضعیت فوت، ازکارافتادگی و ورشکستگی در قراردادهای مشارکت در ساخت
✅ فوت یکی از طرفین
🔹 در قراردادهای لازم، فوت طرفین تأثیری بر ادامه قرارداد ندارد، مگر در مواردی که شخصیت طرفین در قرارداد مؤثر باشد..
🔹 در صورت فوت مالک، ورثه وی قائم‌مقام تعهدات او خواهند شد، مگر اینکه قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم شده باشد که با فوت مالک، قرارداد منفسخ شود.
🔹 همجنین امکان شرط انفساح ، فسخ خود به خودی نیز وجود دارد .
✅ ازکارافتادگی یکی از طرفین
🔹 اگر در قرارداد تصریح شده باشد که در صورت ازکارافتادگی یکی از طرفین، قرارداد فسخ خواهد شد، ذی‌نفع می‌تواند دعوای تأیید فسخ را مطرح کند.
🔹 ازکارافتادگی باید به تأیید پزشکی قانونی یا مراجع رسمی برسد.
🔹 در صورتی که ازکارافتادگی بر توانایی اجرای قرارداد تأثیر مستقیم نداشته باشد، دادگاه ممکن است درخواست فسخ را نپذیرد.
✅ ورشکستگی یکی از طرفین
🔹 ورشکستگی سازنده یا مالک، می‌تواند منجر به مقدورنبودن اجرای قرارداد گردد و موجبات فسخ قرارداد را فراهم کند.
بخش دوم:
مبانی قانونی تأیید فسخ قرارداد در این موارد
- قانون مدنی و اصول حاکم بر فسخ قرارداد
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند
📌 ماده 185 قانون مدنی
🔹 عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه
.
بخش سوم:
نحوه اقامه دعوای تأیید فسخ قرارداد
۱. شرایط و ارکان دعوا
✅ وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
✅ احراز یکی از شرایط فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی
✅ اثبات تأثیر این وقایع بر اجرای قرارداد
✅ عدم وجود توافق جایگزین برای ادامه قرارداد
۲. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
📌 دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به این دعوا است.
۳. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ گواهی فوت، گواهی پزشکی قانونی (در صورت ازکارافتادگی)، حکم ورشکستگی
✅ اظهارنامه ارسال‌شده به طرف مقابل جهت اعلام فسخ قرارداد
✅ مدارک و مستندات اثبات عدم امکان اجرای قرارداد
بخش چهارم:
آثار و تبعات فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
🔹 استرداد وجوه پرداختی طرفین
🔹 خلع ید از ملک و تحویل آن به مالک یا ورثه وی
🔹 ابطال تعهدات مالی و اجرایی طرفین
🔹 در صورت ورود خسارت، امکان مطالبه ضرر و زیان از طرف مقابل
بخش پنجم:
دفاعیات احتمالی طرف مقابل در برابر دعوای تأیید فسخ
❌ عدم تصریح فسخ در قرارداد:
- ممکن است طرف مقابل ادعا کند که قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم شده که با فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی منفسخ نمی‌شود.
❌ عدم اثبات تأثیر فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی بر اجرای قرارداد:
- در صورتی که طرف دیگر بتواند شواهدی ارائه کند که نشان دهد قرارداد همچنان قابلیت اجرا دارد، دادگاه ممکن است حکم به فسخ ندهد.
❌ وجود قائم‌مقام قانونی (ورثه یا مدیر تصفیه):
- اگر شخصی به‌عنوان قائم‌مقام قانونی متعهد باشد و بتواند قرارداد را ادامه دهد، درصورت عدم وجود شرط قراردادی دال بر فسخ ، ممکن است فسخ قرارداد تأیید نشود.
نتیجه‌گیری
✅ در قراردادهای مشارکت در ساخت، فوت، ازکارافتادگی یا ورشکستگی یکی از طرفین می‌تواند منجر به فسخ قرارداد شود.
✅ در صورت وجود شرط صریح در قرارداد، امکان طرح دعوای تأیید فسخ وجود دارد.
✅ فسخ قرارداد باید به تأیید دادگاه برسد و احراز تأثیر این وقایع بر اجرای قرارداد ضروری است.
✅ دادگاه با بررسی اوضاع و احوال قرارداد، حکم مناسب را صادر خواهد کرد.
