مقدمه
در قراردادهای مشارکت در ساخت، معمولاً مالک و سازنده برای تسهیل اجرای تعهدات قراردادی و تسریع فرآیند ساخت‌وساز، توافق می‌کنند که مالک به سازنده یک وکالت‌نامه کاری رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدهد. این وکالت‌نامه معمولاً شامل اختیاراتی مانند اخذ پروانه ساختمانی، امضای قراردادهای اجرایی، پرداخت عوارض و مالیات، خرید مصالح و اقدامات دیگر مرتبط با ساخت‌وساز است.
اما در بسیاری از موارد، مالک از انجام این تعهد خودداری می‌کند که منجر به بروز اختلافات حقوقی میشود. در چنین شرایطی، سازنده میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری را در دادگاه مطرح کند.
این مقاله ابعاد حقوقی این دعوا، مبانی قانونی آن در نظام حقوقی ایران، شرایط و ارکان طرح دعوا، نحوه رسیدگی در محاکم قضایی و دفاعیات احتمالی طرفین را بررسی می‌کند.
بخش اول: مفهوم وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. تعریف وکالت کاری
📌 بر اساس ماده ۶۵۶ قانون مدنی:
🔹 وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید.
📌 وکالت کاری در قراردادهای مشارکت در ساخت، نوعی وکالت بلاعزل یا مدت‌دار است که به موجب آن، مالک به سازنده اختیار انجام امور اداری، حقوقی و مالی مربوط به ساخت‌وساز را اعطا می‌کند.
📌 هدف از این وکالت، رفع موانع اجرایی پروژه و جلوگیری از تأخیر در انجام تعهدات قراردادی است.
بخش دوم: مبانی قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
🔹 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
ماده 656 قانون مدنی :
وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید.
بخش سوم: شرایط و ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
۱. شرایط لازم برای اقامه دعوا
✅ وجود قرارداد مشارکت در ساخت معتبر
- قرارداد باید دارای شرایط اساسی صحت معاملات (موضوع ماده ۱۹۰ قانون مدنی) باشد.
- تعهد مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در قرارداد تصریح شده باشد.
✅ تعهد صریح یا ضمنی مالک به تنظیم وکالت کاری
- اگر تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت صریحاً در قرارداد آمده باشد، سازنده میتواند الزام مالک را از دادگاه بخواهد.
- در صورت عدم تصریح، با استناد به اصول حقوقی و عرفی، می‌توان الزام به تنظیم سند را مطالبه کرد هرچند ممکن است برخی محاکم این استدلال را نپذیرند
✅ عدم اجرای تعهد از سوی مالک
- مالک از حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی وکالت خودداری کرده باشد.
بخش چهارم: نحوه اقامه دعوا و رسیدگی در محاکم قضایی
۱. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
۲. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت (رسمی یا عادی)
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مالک جهت انجام تعهد
✅ استعلام ثبت اسناد رسمی در خصوص وضعیت ملک
✅ مدارک هویتی خواهان و خوانده
۳. مراحل رسیدگی به دعوا
🔹 مرحله اول: تنظیم و ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
🔹 مرحله دوم : ارجاع پرونده به شعبه دادگاه عمومی حقوقی
🔹 مرحله سوم: بررسی قرارداد و مستندات توسط دادگاه
🔹 مرحله چهارم: ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی صحت ادعای خواهان
🔹مرحله چهارم: ابلاغ وقت جلسه و تشکیل جلسه رسیدگی
🔹مرحله پنجم : صدور حکم مبنی بر الزام مالک به حضور در دفترخانه و تنظیم وکالت رسمی
بخش پنجم: دفاعیات احتمالی مالک در برابر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری
❌ عدم تصریح تعهد در قرارداد
- مالک ممکن است ادعا کند که در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی وکالت وجود ندارد.
❌ انفساخ یا فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
❌ عدم انجام تعهدات قراردادی از سوی سازنده
- اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مالک میتواند اجرای تعهد را مشروط به انجام تعهدات وی کند. بهترین نحوه دفاع در این مورد طرح دعوی تقابل می باشد
بخش ششم: صدور رأی و اجرای حکم
📌 در صورتی که دادگاه ادعای سازنده را وارد بداند، حکم به الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری صادر میشود.
📌 در مرحله اجرا به محکوم علیه 10 ر وز مهلت تنظیم سند در دفترخانه داده میشود اگر حاضر نشود نماینده دادگاه در دفتراسناد رسمی حاضر و وکالت مورد نظر را امضا می نماید
📌 در صورت وجود خسارات ناشی از تأخیر، سازنده میتواند جبران خسارت را نیز از دادگاه درخواست کند.
نتیجه‌گیری
🔹 دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت، از دعاوی مهم در روابط میان مالک و سازنده است.
🔹 اگر در قرارداد، مالک تعهد به تنظیم وکالت داده باشد، دادگاه میتواند وی را ملزم به انجام این تعهد کند.
🔹 سازنده باید با ارائه مدارک مستند و قانونی، وجود تعهد مذکور برعهده ی مالک و عدم اجرای تعهد توسط مالک را اثبات کند.
🔹 در صورت اثبات ادعا، دادگاه حکم الزام مالک را صادر می‌کند و در صورت امتناع مالک، نماینده دادگاه سند وکالت را امضا خواهد کرد.
