مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادهای حوزه ساخت‌وساز شهری است که بین مالک و سازنده منعقد میشود. از مهم‌ترین تعهدات مالک در این قرارداد، ارائه اصل سند مالکیت به سازنده یا دفاتر اسناد رسمی است که برای انجام امور ثبتی، دریافت مجوزها و اخذ تسهیلات ضروری است. در برخی موارد، مالک از ارائه سند خودداری میکند که موجب بروز مشکلات و اختلافات میان طرفین میشود.
در این مقاله، ابعاد حقوقی تعهد مالک به ارائه اصل سند مالکیت، مبانی قانونی آن، شرایط و ارکان دعوای الزام، نحوه رسیدگی در محاکم قضایی، دفاعیات احتمالی مالک و ضمانت اجرای عدم ارائه سند را به تفصیل بررسی خواهیم کرد.
بخش اول:
اهمیت ارائه اصل سند مالکیت در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. تعریف سند مالکیت و جایگاه آن در قرارداد مشارکت در ساخت
📌 سند مالکیت، مدرک رسمی اثبات‌کننده مالکیت یک شخص بر ملک است که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر میشود.مطابق ماده 22 قانون ثبت ، اداره ثبت کسی را مالک میشناسد که اسم وی به عنوان مالک رسما در اداره ثبت ، نام برده شده است .
📌 در قرارداد مشارکت در ساخت، سند مالکیت به‌عنوان مبنای قانونی انتقال حقوق به سازنده، اخذ مجوزهای لازم از شهرداری، تنظیم سند رسمی و اخذ تسهیلات بانکی نقش اساسی دارد.
۲. دلایل ضرورت ارائه اصل سند مالکیت در قرارداد مشارکت در ساخت
✅ الف) اخذ پروانه ساخت و مجوزهای لازم از شهرداری
🔹 شهرداری‌ها برای صدور پروانه تخریب و نوسازی و پروانه ساخت، ارائه اصل سند مالکیت را الزامی می‌دانند.
✅ ب) تنظیم اسناد رسمی و انتقال حقوق به سازنده
🔹 دفاتر اسناد رسمی بدون رؤیت اصل سند مالکیت، تنظیم وکالت‌نامه یا صلح‌نامه را انجام نمی‌دهند.
✅ ج) اخذ تسهیلات بانکی و ضمانت‌های اجرایی قرارداد
🔹 بانک‌ها برای پرداخت وام‌های مشارکت در ساخت، ارائه سند مالکیت را شرط می‌دانند.
✅ د) جلوگیری از بروز اختلافات و ادعاهای اشخاص ثالث
🔹 عدم ارائه سند ممکن است باعث طرح ادعاهای اشخاص ثالث و تأخیر در اجرای پروژه شود.
بخش دوم:
مبانی قانونی الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
🔹 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
📌 ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها
🔹 در این ماده مصوب 1345/11/27 بیان میدارد: ” مالکین اراضی و املاک واقع در محدود شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند ”
بخش سوم:
شرایط و ارکان دعوای الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت
۱. شرایط لازم برای اقامه دعوا
✅ الف) وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
🔹 قرارداد باید رسمی یا عادی باشد و در آن تعهد مالک به ارائه سند قید شده باشد.
✅ ب) امتناع مالک از ارائه سند
🔹 مالک باید از ارائه سند خودداری کرده باشد و سازنده مدارک دال بر این امتناع را ارائه دهد. مانند ارسال اظهارنامه
✅ ج) امکان اجرای تعهد
🔹 در صورت آماده بودن شرایط قانونی، اما امتناع مالک، سازنده میتواند اقامه دعوا کند.
بخش چهارم:
نحوه اقامه دعوا و رسیدگی در محاکم قضایی
۱. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده ، یا محل انعقاد قرارداد یا محل اجرای تعهد(محل وقوع مشارکت درساخت ملک)، صالح به رسیدگی است.
۲. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مالک جهت ارائه سند
✅ استعلام از شهرداری مبنی بر ضرورت ارائه سند
✅ مدارک هویتی طرفین قرارداد
۳. مراحل رسیدگی به دعوا
🔹 مرحله اول: ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
🔹 مرحله دوم: ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی
🔹 مرحله سوم: بررسی مفاد قرارداد و استعلامات لازم
🔹 مرحله چهارم: ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری
🔹 مرحله پنجم: ابلاغ وقت رسیدگی و تشکیل جلسه رسیدگی
🔹 مرحله ششم : صدور حکم مبنی بر الزام مالک به ارائه اصل سند
بخش پنجم:
دفاعیات احتمالی مالک در برابر دعوا
❌ عدم تصریح تعهد در قرارداد
- مالک ممکن است ادعا کند که در قرارداد، تعهدی برای ارائه اصل سند نداشته است.
❌ وجود موانع قانونی (توقیف یا در رهن بودن سند)
- ممکن است ادعا کند که سند در رهن بانک یا توقیف شده است.
❌ عدم همکاری سازنده در اجرای سایر تعهدات
- ممکن است ادعا کند که سازنده نیز به تعهدات خود عمل نکرده است.
❌ تقدیم مدرک مثبت ارائه اصل سند به سازنده
ممکن است مالک رسیدی دال بر ارائه اصل سند به سازنده را به دادگاه نشان دهد
بخش ششم:
ضمانت اجرای عدم ارائه سند مالکیت توسط مالک
📌 در صورت عدم ارائه سند، دادگاه مالک را به اجرای تعهد ملزم میکند.
📌 درصورتی که تعهد توسط مالک اجرا نشود از طریق اجرای احکام دادگستری قابل اجرا نیست
📌 مالک ممکن است با توجه یه شرایط قراردادی ، به پرداخت خسارت ناشی از تأخیر یا عدم ایفای تعهد در ارائه سند محکوم شود.
📌 تخلف و عدم اجرای حکم توسط مالک این حق را برای سازنده ایجاد میکند که قرارداد خود را فسخ کند این دعوی به ویژه در زمانی که سازنده حق فسخ در چنین مواردی را در قرارداد نگنجانیده است راهگشاست .
نتیجه‌گیری
🔹 ارائه اصل سند مالکیت یکی از تعهدات اصلی مالک در قرارداد مشارکت در ساخت است.
🔹 در صورت امتناع مالک، سازنده میتواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.
🔹 مراجع ثبتی و شهرداری‌ها بدون ارائه سند مالکیت، اقدامات قانونی را انجام نمی‌دهند.
🔹 دادگاه با بررسی مفاد قرارداد، استعلامات شهرداری و نظریه کارشناسی، رأی مقتضی را صادر میکند.
🔹 درصورت عدم ارائه اصل سند درصورت صدور حکم قطعی دادگاه و اجرای احکام ، سازنده حق فسخ پیدا میکند .
