مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای مشارکتی و سرمایه‌گذاری در حوزه املاک است که بین مالک و سازنده منعقد میشود. در این قرارداد، مالک ملک خود را در اختیار سازنده قرار داده و سازنده موظف به احداث بنای جدید میشود. اما در بسیاری از موارد، بدهی‌های معوق مالک از جمله عوارض شهرداری، بدهی‌های مالیاتی، بدهی‌های ثبتی و بدهی‌های ناشی از توقیف ملک موجب ایجاد موانع جدی در اجرای پروژه میشود.
در این مقاله، ابعاد حقوقی تعهد مالک به پرداخت بدهی‌های خود، مبانی قانونی، شرایط و ارکان دعوای الزام، نحوه رسیدگی در محاکم قضایی، دفاعیات احتمالی مالک و ضمانت اجرای عدم پرداخت بدهی توسط وی را به‌صورت دقیق و تخصصی بررسی خواهیم کرد.
بخش اول:
ماهیت تعهد مالک به پرداخت بدهی‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت
۱. تعریف بدهی‌های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
📌 بدهی‌های مالک شامل کلیه تعهدات مالی و دیونی است که پیش از انعقاد قرارداد مشارکت یا در طول اجرای آن بر ملک مترتب میشود.
درواقع؛ درخصوص بدهی های مالک که قبل از شروع پروژه بوده و یا مفاد قرارداد مواردی را بر عهده ی او گذاشته است :
📌 مهم‌ترین بدهی‌هایی که ممکن است مانع اجرای پروژه شوند:
✅ بدهی‌های شهرداری (عوارض نوسازی، بدهی کمیسیون ماده ۱۰۰، بدهی تغییر کاربری)
✅ بدهی‌های مالیاتی (مالیات نقل‌وانتقال، مالیات بر ارث، مالیات معوقه ملک)
✅ بدهی‌های بانکی (در رهن بودن سند ملک، بدهی‌های ناشی از وام‌های معوقه)
✅ بدهی‌های ثبتی (توقیف اجرایی، بدهی بابت اسناد لازم‌الاجرا و چک‌های برگشتی مالک)
۲. اهمیت پرداخت بدهی‌های مالک در فرآیند مشارکت در ساخت
📌 عدم پرداخت بدهی‌های مالک ممکن است موجب ایجاد موانع قانونی در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت شود.
✅ الف) عدم امکان اخذ پروانه ساخت از شهرداری
🔹 در صورتی که ملک دارای بدهی به شهرداری باشد، شهرداری از صدور پروانه ساخت خودداری می‌کند.
✅ ب) عدم امکان تنظیم سند رسمی انتقال به سازنده
🔹 در صورت در رهن بودن ملک یا توقیف آن، امکان تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.
✅ ج) تأخیر در اجرای پروژه و افزایش هزینه‌های سازنده
🔹 عدم تسویه بدهی‌ها موجب طولانی شدن روند اجرا و افزایش هزینه‌های مالی و اجرایی پروژه خواهد شد.
✅ د) ایجاد اختلافات حقوقی میان مالک و سازنده
🔹 عدم پرداخت بدهی‌ها ممکن است موجب فسخ قرارداد، طرح دعاوی خسارت و حتی توقیف عملیات ساختمانی شود.
بخش دوم:
مبانی قانونی الزام مالک به پرداخت بدهی‌ها
📌 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
📌 ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها
🔹 شهرداری میتواند از صدور پروانه ساختمانی برای املاک دارای بدهی خودداری کند.
در این ماده مصوب 1345/11/27 بیان میدارد: ” مالکین اراضی و املاک واقع در محدود شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند “
بخش سوم:
شرایط و ارکان دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی‌ها
۱. شرایط لازم برای اقامه دعوا
✅ الف) وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
🔹 در قرارداد باید تعهد مالک به پرداخت بدهی‌ها قید شده باشد یا این تعهد بر اساس عرف و قانون قابل استنباط باشد.
✅ ب) بدهی باید موجب مانع در اجرای پروژه شده باشد
🔹 سازنده باید ثابت کند که بدهی‌های مالک، مانع اجرای پروژه شده است.
✅ ج) عدم پرداخت بدهی‌ها توسط مالک
🔹 مالک باید از پرداخت بدهی‌ها امتناع کرده باشد و سازنده مدارک لازم را ارائه دهد.
بخش چهارم:
نحوه اقامه دعوا و رسیدگی در محاکم قضایی
۱. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده یا محل اجرای تعهد (محل وقوع ملک موضوع ساخت) ، صالح به رسیدگی به دعوای الزام مالک به پرداخت بدهی‌های معوق است.
۲. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ استعلام بدهی‌های شهرداری، مالیاتی و بانکی
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به مالک جهت پرداخت بدهی‌ها
✅ استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک کشور
✅ مدارک هویتی طرفین قرارداد
۳. مراحل رسیدگی به دعوا
🔹 مرحله اول: ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل دادگستری از طریق سامانه وکلا
🔹 مرحله دوم: ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی
🔹 مرحله سوم: بررسی مفاد قرارداد و استعلامات لازم
🔹 مرحله چهارم: ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری درصورت لزوم
🔹 مرحله پنجم: صدور حکم مبنی بر الزام مالک به پرداخت بدهی‌ها
بخش پنجم:
دفاعیات احتمالی مالک در برابر دعوا
❌ عدم تصریح تعهد در قرارداد
- مالک ممکن است ادعا کند که در قرارداد تعهدی برای پرداخت بدهی‌های خود نداشته است.
❌ عدم سررسید بدهی‌ها در زمان اقامه دعوا
- ممکن است مالک ادعا کند که بدهی هنوز به مرحله پرداخت نرسیده یا در حال مذاکره برای تسویه آن است.
❌ عدم ایفای تعهدات سازنده
- مالک میتواند مدعی شود که سازنده نیز به تعهدات خود عمل نکرده و در نتیجه، او ملزم به پرداخت بدهی‌ها نیست.
بخش ششم:
ضمانت اجرای عدم پرداخت بدهی‌ها توسط مالک
📌 در صورت عدم پرداخت بدهی‌ها و وجود سایر شرایط قانونی و قراردادی ، دادگاه میتواند مالک را ملزم به اجرای تعهد کند.
📌 در برخی موارد، دادگاه ممکن است مجوز لازم را برای پرداخت بدهی‌ها از محل سهم مالک در پروژه صادر کند.
📌 مالک ممکن است به پرداخت خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت بدهی‌ها محکوم شود.
📌 شهرداری و اداره ثبت ممکن است اقدامات قانونی مانند جلوگیری از نقل‌وانتقال ملک یا عدم صدور پایان کار را اعمال کنند.
نتیجه‌گیری
درخصوص بدهی های مالک که قبل از شروع پروژه بوده و یا مفاد قرارداد مواردی را بر عهده ی او گذاشته است :
🔹 پرداخت بدهی‌های مالک یکی از تعهدات اساسی وی در قرارداد مشارکت در ساخت است.
🔹 عدم پرداخت این بدهی‌ها میتواند مانع اجرای پروژه شود.
🔹 در صورت امتناع مالک، سازنده میتواند از طریق دادگاه، الزام وی را درخواست کند.
🔹 دادگاه میتواند از طریق صدور حکم اجرایی یا برداشت از سهم مالک در پروژه، بدهی‌ها را تسویه کند.
