دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت
بررسی ابعاد حقوقی و چالش‌ها
مقدمه
مشارکت در ساخت یکی از قرارداد پرچالش در جامعه ی امروز ایرانی است کما اینکه چه بسیار قراردادهای پیش فروش که به علت عدم رعایت نکات حقوقی در در قرارداد مشارکت درساخت ، دچار مشکل و بی اعتبار شده اند و چه سازندگانی که بخاطر عدم رعایت اصول رقابتی در بازار از نظر مالی سقوط کرده اند دعاوی متعددی از این قرارداد های مشارکت در ساخت حاصل میشود که در این مقاله عناوین انها را از نظر میگذرانیم و هرکدام را طی مقاله ای مفصل شرح خواهیم داد .
انواع دعاوی مالکیت
دعاوی مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت مشمول موارد زیر می باشد :
- الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت مالک به سازنده وکالت کاری میدهد تا مراحلی نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک پیگیری نماید در این وضعیت اگر مالک از اعطای وکالت خودداری کند سازنده می تواند دعوی مقتضی علیه مالک طرح نماید
- الزام سازنده به اخذ بیمه های توافق شده در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت ، عموما اخذ بیمه ها بر عهده سازنده می باشد بیمه های مسئولیت مدنی سازندگان ، بیمه مسئولیت مدنی ناشی از اجرای عملیات ساختمان در قبال ثالث ، بیمه تضمین کیفیت ساختمان
- الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی در قرارداد مشارکت در ساخت
اخذ پروانه تخریب و نوسازی از مقدمات و پیش نیازهای احداث ساختمان است و معمولا از تعهدات سازنده محسوب میشود و درصورت تخطی از این تعهد ، مالک میتواند دادخواست لازم را علیه سازنده به دادگاه صالح تقدیم دارد .
- الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت در قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت مالک بایند سند رسمی ملک را به سازنده جهت انجام تعهدات قراردادی تحویل دهد درصورتی که مالک از این امر سرباز بزند انجام پروژه متوقف می ماند و سازنده میبایست با طرح دعوی مناسب علیه مالک وی را به انجام این امر ملزم نماید .
- الزام به پرداخت بدهی های مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت عموما تمامی هزینه های مربوط به مجوز و مقدمات و ساخت بر عهده ی سازنده می باشد مگر نحو دیگری توافق شود ولی بدهی هایی که ملک قبل از قرارداد داشته است برعهده ی مالک می باشد بعنوان مثال عوارض شهرداری
- مطالبه وجه ، بابت سهم مالک از هزینه های تخلف ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت ، درصورت بروز تخلف در احداث ساختمان ، مسئولیت پرداخت بخشی از جرایم موضوع تخلفات ساختمانی به عهده مالک می باشد دراینصورت می بایست سازنده دعوی لازم را طی مراتبی خاص انجام دهد
- تایید فسخ قرارداد به جهت فوت ، از کارافتادگی و ورشکستگی در قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد لازم می باشد و با فوت ، حجر یا ورشکستگی یکی از طرفین از بین نمیرود اما هیچ منعی ندارد که طرفین توافق کنند درصورت وقوع هریک از موارد مذکور قرارداد فسخ گردد .
- تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
ممکن است در فرایند طولانی ساخت ، معادلات اقتصادی و ارزش ملک دچار نوسانهای غیرقابل پیش بینی شود و یا قوانین به گونه ای غیرقابل تحمل ، تغییر کند در این صورت تقاضای تعدیل قرارداد میتواند نجات بخش باشد طبق قوانین ایران ما سه نوع تعدیل داریم تعدیل قانونی ، تعدیل قراردادی و تعدیل قضایی
علل بروز دعاوی مشارکت در ساخت
برخی از عوامل اصلی که ممکن است به بروز دعاوی مشارکت در ساخت منجر شوند عبارتند از:
- عدم توافق شفاف در خصوص هزینه ها و مسائل مالی : اممکن است با سونیت از پیش تعیین شده یا انکه کاملا سهوی و بدون سونیت برخی مراتب در قرارداد شفاف تعیین نشود در این صورت اینده ی این قرارداد سوتفاهماتی ست که نتیجه ای جز طرح دعوی ارمغانی نخواهد داشت
- نوسان قیمت بازار و ارزش مسکن: هیجانهای بازار مسکن و مصالح ساخت میتواند موجب بهم ریختگی توان مالی و درنتیجه ایفای تعهدات از ناحیه سازنده گردد
- عدم تنظیم صحیح قرارداد مشارکت در ساخت از نظر حقوقی: برخی افراد ملک چندین میلیاردی خود را در اختیار سازنده قرار میدهند ولی حاضر نیستند چند ساعت از مشاوره حرفه ای یک گروه متخصص حقوقی استفاده کنند و هزینه ی آن را بپزدارند درواقع متوجه اهمیت این نوع مشاوره نیستند و درنهایت با مخاطرات قضایی مواجه می شوند.
راه‌حل‌های قانونی
به منظور جلوگیری و حل دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان از راهکارهای زیر استفاده کرد:
- مشاوره حقوقی: دریافت مشاوره از وکیل متخصص در زمینه حقوقی و نیز درخواست تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و همراهی و ی در جلسات میتواند به رفع ابهامات قانونی یاری برساند .
- توافق روشن مسائل مالی : به‌منظور پیشگیری از بروز اختلافات، مسائل مالی باید به‌دقت و با رعایت تمام قوانین و مقررات تنظیم شوند.
- گفتگو و مصالحه: در صورت بروز اختلاف، برقراری ارتباط و مصالحه بین طرفین میتواند به حل اختلافات و جلوگیری از وقوع دعاوی کمک کند.
- اقدام قانونی: در مواردی که طرفین نتوانند به توافق برسند، مراجعه به مراجع قضایی و اتخاذ اقدامات قانونی لازم است.
نتیجه‌گیری
دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت به دلیل حساسیت‌های مالی و شخصی، حائز اهمیت ویژه‌ای هستند. شناخت انواع دعاوی، عوامل بروز آن‌ها و راه‌های قانونی حل و فصل میتواند به افراد در مدیریت مسائل حقوقی کمک کند. آگاهی از حقوق و وظایف قانونی در زمینه تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت لازمه ی این امر است .
