مقدمه
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از جمله قراردادهایی هستند که به موجب آن پیش‌فروشنده (مالک یا سازنده) تعهد می‌نماید پس از تکمیل عملیات ساختمانی، واحدی را با مشخصات معین به پیش‌خریدار واگذار نماید. با این حال، یکی از مسائل حقوقی مهمی که در اجرای این قراردادها به وجود می‌آید، تفاوت میان مساحت مندرج در قرارداد و مساحت واقعی واحد تحویلی است.
اگر مساحت واقعی واحد تحویلی بیش از متراژ قیدشده در قرارداد باشد، پیش‌فروشنده ممکن است نسبت به مطالبه مابه‌التفاوت مازاد مساحت اقدام کند. در این مقاله، مبانی قانونی، شرایط طرح دعوا، مستندات موردنیاز، مراجع صالح و آثار حقوقی این دعوا را بررسی خواهیم کرد.
۱. مفهوم مازاد مساحت در قرارداد پیش‌فروش
مازاد مساحت به معنای آن است که مساحت واقعی واحد تحویلی بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد.
این اختلاف ممکن است به دلایل زیر رخ دهد:
✅ اشتباه در محاسبات مهندسی و طراحی اولیه
✅ تغییر در نقشه‌های ساختمانی در حین اجرا
✅ اختلاف در نحوه محاسبه متراژ و مشاعات
پیش فروشنده که ملک بزرگتری نسبت به انچه در قرارداد توافق شده است به پیش خریدار تحویل میدهد در اینصورت حق دارد قیمت مساحت مازاد را مطالبه کند اما از انجا که تفاوت قیمت ناشی از عمل خود پیش فروشنده است ملاک قیمت مساحت مازاد ، مبلغ مندرج در قرارداد است نه قیمت روز بنا
۲. مبانی قانونی مطالبه مابه‌التفاوت مازاد مساحت
الف) قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
مطابق ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان:
- اگر مساحت واقعی واحد تحویلی تا ۵ درصد بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، پیش‌خریدار ملزم به پرداخت مبلغ اضافی نیست.
- اگر مازاد مساحت بیش از ۵ درصد باشد، پیش‌فروشنده می‌تواند مابه‌التفاوت را مطالبه کند، اما پیش‌خریدار نیز حق فسخ خواهد داشت.
ب) قانون مدنی ایران
1- ماده ۳۵۵ قانون مدنی:
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده وبعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آنرا فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیادی یا نقیصه تراضی
1- ماده ۳۸۴ قانون مدنی:
هر‌گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تأدیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است
۴. شرایط طرح دعوای مطالبه مابه‌التفاوت مازاد مساحت
الف) شرایط اساسی برای اقامه دعوا
✅ وجود قرارداد پیش‌فروش رسمی یا عادی
✅ تحویل واحد ساختمانی با مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد
✅ مازاد مساحت بیش از ۵ درصد باشد
✅ عدم پرداخت مبلغ اضافی توسط پیش‌خریدار پس از ارسال اظهارنامه رسمی
ب) مدارک و مستندات مورد نیاز
📌 قرارداد پیش‌فروش تنظیم‌شده بین طرفین
📌 گزارش کارشناسی رسمی دادگستری در خصوص مساحت واقعی و میزان مازاد مساحت
📌 اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به پیش‌خریدار جهت مطالبه مابه‌التفاوت
📌 گواهی عدم پرداخت مبلغ مازاد توسط پیش‌خریدار
۵. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطابق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.
مراحل رسیدگی به دعوا
- ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
- ارجاع پرونده به دادگاه عمومی حقوقی
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین میزان مازاد مساحت و قیمت آن
- تشکیل جلسه و شنیدن دفاعیات طرفین
- صدور رأی دادگاه مبنی بر الزام پیش‌خریدار به پرداخت مابه‌التفاوت
۶. آثار حقوقی مطالبه مابه‌التفاوت مازاد مساحت
الف) الزام پیش‌خریدار به پرداخت مابه‌التفاوت
با صدور حکم قطعی دادگاه، پیش‌خریدار موظف خواهد شد مبلغ تعیین‌شده را پرداخت نماید.
ب) امکان اجرای حکم از طریق توقیف اموال پیش‌خریدار
در صورت عدم پرداخت، پیش‌فروشنده می‌تواند بر اساس ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی، اموال پیش‌خریدار را توقیف و از محل آن طلب خود را وصول کند.
ج) امکان فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار
چنانچه مازاد مساحت بیش از ۵ درصد باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
نتیجه‌گیری
درصورت مازاد بر 5 ددرصد پیش خریدار حق فسخ دارد و پیش فروشنده هرگز حق فسخ ندارد زیرا ناشی از عمل خود اوست ولی در هرصورت پیش فروشنده حق مطالبه قیمت مازاد مساحت را دارد
توصیه‌های حقوقی
✔ در هنگام تنظیم قرارداد، بندهای مربوط به نحوه محاسبه مساحت و قیمت را با دقت بررسی کنید.
✔ در صورت مشاهده مازاد مساحت، از طریق کارشناسان رسمی میزان آن را مشخص کنید.
✔ در صورت عدم توافق، از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام به طرح دعوا نمایید.
