مقدمه
قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌فروش واحدهای ساختمانی از جمله قراردادهای رایج در نظام حقوقی ایران هستند که به واسطه روابط پیچیده حقوقی، گاهی منجر به طرح دعاوی متعدد می‌شوند. یکی از چالش‌های حقوقی در این حوزه، زمانی است که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ می‌شود و طرفین با مسئله بطلان قرارداد پیش‌فروش روبرو می‌شوند. در این مقاله به بررسی حقوقی و تخصصی دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش ناشی از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، با استناد به قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران پرداخته می‌شود
۱. مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که میان مالک زمین و سازنده به‌منظور احداث بنا منعقد می‌شود. بر اساس این قرارداد، مالک زمین، عرصه را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز متعهد می‌شود که عملیات ساختمانی را مطابق مفاد قرارداد اجرا کند. در این توافق، معمولاً تقسیم واحدهای احداثی به نسبت معینی میان طرفین صورت می‌گیرد.
ویژگی‌های حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
این قرارداد از حیث حقوقی نوعی قرارداد معوض و دوطرفه است که تعهدات متقابل برای طرفین ایجاد می‌کند.
- مشمول مقررات عمومی قراردادها :
از نظر اصول کلی، تابع مقررات مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ الی ۲۲۵ قانون مدنی است.
این قرارداد می‌تواند به دلایلی همچون عدم ایفای تعهدات، تراضی طرفین، تحقق شرط فاسخ یا حکم دادگاه منحل شود.
۲. قرارداد پیش‌فروش و ارتباط آن با قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد پیش‌فروش ساختمان توافقی است که طی آن پیش‌فروشنده (اعم از مالک یا سازنده) متعهد می‌شود که پس از تکمیل ساختمان، واحدی را به پیش‌خریدار تحویل دهد. این قرارداد تابع قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ است و دارای آثار حقوقی مستقل می‌باشد.
ویژگی‌های حقوقی قرارداد پیش‌فروش
قرارداد پیش‌فروش، یک قرارداد تعهدی است که در آن انتقال مالکیت به آینده موکول می‌شود.
وفق ماده ۲ قانون پیش‌فروش، این قرارداد الزاماً باید در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم گردد.
- وابستگی به قرارداد مشارکت در ساخت:
در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شود، ممکن است قراردادهای پیش‌فروش متأثر از آن باطل یا فسخ گردند.
۳. مبانی دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش
در شرایطی که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ گردد، یکی از دعاوی متصور، دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش است. این دعوا مبتنی بر اصل تبعیت عقد فرعی از عقد اصلی (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و فقدان شرط بقاء موضوع معامله می‌باشد.
مبانی حقوقی بطلان قرارداد پیش‌فروش به دلیل فسخ مشارکت در ساخت
- اصل لزوم قراردادها و استثنائات آن :
به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی، قراردادها لازم‌الاجرا هستند مگر در مواردی که به تراضی طرفین یا به حکم قانون فسخ شوند.
- قاعده العقود تابعه للمقصود:
اگر قرارداد پیش‌فروش بر مبنای قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شده باشد، با از بین رفتن قرارداد اصلی، قرارداد تابع نیز باطل خواهد شد.
- فقدان مالکیت پیش‌فروشنده:
در صورتی که مشارکت در ساخت فسخ شود، سازنده فاقد اختیار قانونی برای انتقال حقوقی خواهد بود و قرارداد پیش‌فروش نیز باطل محسوب می‌شود.
در قرارداد پیش‌فروش، تعهد اصلی تحویل واحد ساختمانی است. اگر قرارداد مشارکت فسخ شود، موضوع تعهد منتفی شده و قرارداد پیش‌فروش بلاموضوع می‌گردد.
۴. شرایط اقامه دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش
الف) شرایط قانونی
- فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به موجب یکی از شرایط قراردادی یا قانونی .
- عدم وجود حق برای سازنده یا مالک جهت پیش فروش به موجب قرارداد مشارکت در ساخت
- دراینصورت باید قرارداد مشارکت با استناد به ماده مربوطه به دادگاه تقدیم گردد
- بطلان قرارداد مشارکت در ساخت به موجب هریک از دلایل قانونی مانند عدم رعایت شرایط صحت قراردادی
- اثبات وابستگی حقوقی قرارداد پیش‌فروش به قرارداد مشارکت: این وابستگی باید به‌گونه‌ای باشد که استمرار قرارداد پیش‌فروش بدون وجود قرارداد مشارکت ممکن نباشد.
- فقدان مالکیت پیش‌فروشنده: اگر سازنده پیش‌فروشنده باشد و پس از فسخ قرارداد مشارکت، مالکیت او زائل شود، قرارداد پیش‌فروش نیز باطل خواهد بود.
ب) مدارک و مستندات لازم
- قرارداد مشارکت در ساخت و مفاد آن
- اظهارنامه یا سند رسمی فسخ قرارداد مشارکت
- قرارداد پیش‌فروش و مستندات مربوط
- استعلام ثبتی جهت اثبات مالکیت یا عدم مالکیت طرفین
۵. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش
به استناد ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قابل طرح است.
مراحل رسیدگی به دعوا:
- تنظیم دادخواست مطابق مقررات قانونی و ثبت در دفاتر خدمات قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
- ارجاع پرونده به شعبه صالح و بررسی مستندات توسط دادگاه
- استماع دفاعیات طرفین و بررسی نظریه کارشناسی (در صورت نیاز)
- صدور رأی مبنی بر تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش
۶. آثار حقوقی تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش
پس از صدور رأی دادگاه مبنی بر بطلان قرارداد پیش‌فروش، آثار زیر مترتب خواهد شد:
- عدم انتقال مالکیت به پیش‌خریدار: قرارداد از ابتدا بی‌اعتبار بوده و هیچ‌گونه اثر حقوقی بر آن مترتب نخواهد شد.
- استرداد وجوه پرداختی توسط پیش‌خریدار: مطابق ماده ۳۰۱ قانون مدنی، در صورت بطلان قرارداد، وجوه پرداختی باید مسترد شود.
- رفع هرگونه ادعای حقوقی مبتنی بر قرارداد باطل‌شده: پس از تأیید بطلان، امکان مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی یا تحویل واحد از بین خواهد رفت.
نتیجه‌گیری
دعوای تأیید بطلان قرارداد پیش‌فروش ناشی از فسخ یا بطلان یا عدم استحقاقق سازنده یا مالک در پیش فروش به موجب شرایط قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله دعاوی مهم در حوزه حقوق املاک است که مستلزم بررسی دقیق مبانی حقوقی، شرایط شکلی و آثار قانونی آن است. این دعوا بر مبنای اصل تبعیت عقود، فقدان مالکیت پیش‌فروشنده و عدم تحقق موضوع معامله استوار است و در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مورد رسیدگی قرار می‌گیرد.
توصیه حقوقی:
طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌فروش باید با دقت کامل، مفاد قراردادها را تنظیم نمایند و از ضمانت‌های اجرایی مناسب برای جلوگیری از مشکلات حقوقی در آینده استفاده کنند.
