مقدمه
دعوای الزام به تحویل ملک یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی در نظام حقوقی ایران است که زمانی مطرح میشود که فروشنده، مالک یا هر شخص متعهد به تحویل ملک، از اجرای تعهد خود امتناع نماید. این دعوا به‌طور عمده در قراردادهای خرید و فروش، قراردادهای مشارکت در ساخت و سایر تعهدات مرتبط با تحویل ملک مطرح میشود.
در این مقاله، مبانی قانونی، شرایط، نحوه طرح دعوا، روند دادرسی، مدارک لازم، دفاعیات خوانده و نحوه اجرای حکم الزام به تحویل ملک به‌طور جامع و تخصصی بررسی خواهد شد.
۱. مفهوم و تعریف دعوای الزام به تحویل ملک
✅ تحویل ملک به معنای انتقال فیزیکی و قانونی تصرف ملک از متعهد (فروشنده یا موجر) به متعهدٌله (خریدار یا مستأجر) مطابق قرارداد منعقده میان طرفین است.
✅ دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح میشود که متعهد (مثلاً فروشنده) علی‌رغم تعهد قراردادی، از تحویل ملک خودداری کند و متعهدٌله (مثلاً خریدار) ناچار به اقدام قضایی شود.
۲. مبانی قانونی و مستندات حقوقی
✔ ماده ۲۲۰ قانون مدنی:
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در ان تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم می باشند
✔ ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی:
هرکس مدعی حقی باشد باید ان را اثبات کند
✔ ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی :
در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است
✔ ماده44 قانون اجرای احکام مدنی :
اگر عین محکوم‌به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
✔ ماده45قانون اجرای احکام مدنی :
هرگاه در محلی که باید خلع ید شود اموالی از محکوم‌علیه یا شخص دیگری باشد و صاحب مال از بردن آن خودداری کند و یا به او دسترسی نباشد دادورز (مامور اجرا) صورت تفصیلی اموال مذکور را تهیه و به ترتیب زیر عمل می‌کند: ۱- اسناد و اوراق بهادار و جواهر و وجه نقد به صندوق دادگستری یا یکی از بانک‌ها سپرده میشود
۳. شرایط و ارکان دعوای الزام به تحویل ملک
برای موفقیت در این دعوا، سه شرط اساسی باید احراز شود:
- وجود قرارداد معتبر (مانند مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه یا قرارداد مشارکت در ساخت)
- قرارداد باید دارای تعهد صریح یا ضمنی مبنی بر تحویل ملک باشد.
- مهیا بودن شرایط تحویل ملک
- تحویل ملک مشروط به شرطی نباشد و یا اگر مشروط است شرط مذکور محقق شده باشد
- امتناع متعهد از تحویل ملک
- خوانده باید علی‌رغم تعهد خود، بدون دلیل موجه، از تحویل ملک خودداری کرده باشد.
نکته : بازداشت یا در رهن بودن ملک مانع استماع دعوی خلع ید نخواهد بود
۴. نحوه طرح دعوای الزام به تحویل ملک
۴.۱. تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی
✅ خواهان باید دادخواستی با عنوان “الزام به تحویل ملک“ تنظیم کرده و همراه با مدارک مستند به دادگاه عمومی حقوقی ارائه کند.
✅ درج مشخصات خوانده و خواهان، مشخصات ملک، دلایل و مستندات اثبات وقوع تعهد به تحویل ملک الزامی است.
۴.۲. رسیدگی در دادگاه عمومی حقوقی
📌 پس از ثبت دادخواست، دادگاه جلسه دادرسی برگزار کرده و مدارک و اظهارات طرفین را بررسی می‌کند.
📌 در صورت احراز تعهد به تحویل، دادگاه حکم الزام خوانده به تحویل ملک را صادر می‌کند.
۴.۳. اجرای حکم و ضمانت اجرای آن
📌 در صورت امتناع خوانده از تحویل ملک، مأمور اجرای احکام دادگستری می‌تواند با همکاری نیروی انتظامی، ملک را تحویل خواهان دهد.
۵. مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک
✅ قرارداد کتبی (مبایعه‌نامه، اجاره‌نامه یا مشارکت‌نامه)
✅ استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک
✅ ارجاع به کارشناس درصورت لزوم
۶. دفاعیات خوانده در برابر دعوای الزام به تحویل ملک
خوانده می‌تواند دفاعیات زیر را مطرح کند:
❌ عدم تحقق شروط تحویل در قرارداد (مانند اخذ پایان‌کار در قراردادهای پیش‌فروش)
❌ ادعای فسخ یا انفساخ قرارداد توسط یکی از طرفین
📌 در صورت اثبات هر یک از موارد فوق، دادگاه ممکن است دعوای خواهان را رد کند.
۷. اجرای حکم و ضمانت اجرای الزام به تحویل ملک
📌 در صورت امتناع محکومٌ‌علیه (متعهد به تحویل ملک)، اجرای احکام مدنی دستور تخلیه و تحویل ملک را صادر خواهد کرد.
📌 در صورت مقاومت خوانده، مأموران نیروی انتظامی وارد عمل شده و ملک را تخلیه و تحویل می‌دهند.
📌 در صورت تأخیر در اجرای تعهد، خواهان می‌تواند خسارات قانونی را نیز مطالبه کند.
۹. نتیجه‌گیری و توصیه‌های حقوقی
✅ در معاملات ملکی، شرط تحویل در قرارداد قید شده و زمان آن دقیق مشخص شود.
✅ در صورت عدم تحویل ملک، خریدار باید سریعاً از طریق قانونی اقدام کند.
✅ مشورت با وکیل متخصص در دعاوی ملکی و تنظیم قراردادها توصیه میشود.
