مقدمه
الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا یکی از دعاوی رایج در حوزه حقوق قراردادها و املاک در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین قرارداد (معمولاً سازنده یا فروشنده) تعهد خود نسبت به احداث یک بنا را انجام نداده و طرف دیگر (متقاضی یا خریدار) درصدد اجبار وی به اجرای این تعهد از طریق مراجع قضایی برمی‌آید.
در این مقاله، به بررسی ابعاد حقوقی این دعوا، مستندات قانونی، شرایط اقامه دعوا، موانع اجرای تعهد، ضمانت اجراها و رویه‌های قضایی مرتبط می‌پردازیم.
۱. ماهیت حقوقی الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
الزام به احداث بنا در قالب تعهد قراردادی شکل می‌گیرد و ممکن است ناشی از قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد بیع مشروط، توافقنامه‌های سرمایه‌گذاری و تعهدات خاص قراردادی باشد. این تعهد ممکن است به‌صورت تعهد اصلی یا تبعی باشد که در هر دو صورت، در صورت عدم اجرای آن، متعهدله (ذی‌نفع) می‌تواند الزام متعهد را از دادگاه بخواهد.
مبانی قانونی:
- ماده ۱۰ قانون مدنی: اصل آزادی قراردادها و الزام‌آور بودن تعهدات قراردادی
- مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی: اصل لزوم قراردادها و ضرورت وفای به عهد
- مواد ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی: حق مطالبه اجرای عین تعهد توسط متعهدله
۲. شرایط اقامه دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
برای طرح این دعوا، رعایت شرایط زیر ضروری است:
۲.۱. وجود قرارداد معتبر
باید قراردادی میان طرفین منعقد شده باشد که بر اساس آن، یکی از طرفین متعهد به احداث بنا شده است. این قرارداد باید دارای شرایط اساسی صحت معامله وفق ماده ۱۹۰ قانون مدنی باشد.
۲.۲. مشخص بودن موضوع تعهد
موضوع تعهد باید کاملاً روشن باشد، ازجمله:
- مشخصات دقیق بنا (متراژ، مصالح، نقشه، کاربری)
- محل اجرا
- مدت زمان اجرای تعهد
۲.۳. عدم ایفای تعهد توسط متعهد
متعهد باید از انجام تعهد خودداری کرده باشد و این امر توسط متعهدله قابل اثبات باشد.
۲.۴. امکان اجرای عین تعهد
در صورتی که احداث بنا همچنان ممکن باشد و منع قانونی، فنی یا مادی برای آن وجود نداشته باشد، متعهدله می‌تواند الزام متعهد را از دادگاه بخواهد.
۳. موانع و محدودیت‌های اجرای تعهد
در برخی موارد، اجرای تعهد ممکن نیست که در این صورت، متعهدله نمی‌تواند اجرای تعهد الزام به احداث بنا را از سازنده درخواست نماید لکن ممکن است حسب مورد با توجه به شرایط قراردادی و علت منع ، بتواند مطالبه خسارت نماید و یا با طرح دعوی مقدماتی دیگری رفع مانع نماید . مهم‌ترین موانع عبارت‌اند از:
۳.۱. فقدان مجوزهای قانونی
چنانچه احداث بنا نیازمند اخذ پروانه ساخت باشد و متعهد از اخذ آن خودداری کند
۳.۲. تغییر کاربری غیرمجاز
در صورتی که ملک مشمول قوانین منع تغییر کاربری باشد، احداث بنا غیرقانونی تلقی خواهد شد.
۳.۳. قوه قاهره (فورس ماژور)
حوادثی مانند جنگ، زلزله، تغییرات غیرمنتظره در قوانین و سایر عوامل خارج از اراده طرفین می‌تواند اجرای تعهد را ناممکن کند.
۴. ضمانت اجرای عدم ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
در صورت امتناع متعهد از اجرای تعهد، متعهدله می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و دادگاه می‌تواند یکی از تصمیمات زیر را اتخاذ نماید:
۴.۱. الزام متعهد به انجام تعهد
باتوجه به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، اگر انجام تعهد ممکن باشد، دادگاه می‌تواند متعهد را ملزم به احداث بنا کند.
۴.۲. اجرای تعهد توسط غیر (به هزینه متعهد)
بر اساس ماده ۲۳۸ قانون مدنی، اگر متعهد از اجرای تعهد امتناع کند، دادگاه می‌تواند اجازه دهد درصورتی که انجام ان توسط ثالث مقدور باشد که متعهدله تعهد را به هزینه متعهد توسط شخص ثالث انجام دهد.
۴.۳. مطالبه خسارت
در صورتی که الزام به اجرای تعهد ممکن نباشد، متعهدله می‌تواند درصورت وجود شرط قراردادی خسارات ناشی از عدم ایفای تعهد را مطالبه کند (مواد ۲۲۱ و ۲۳۰ قانون مدنی)
۵. مراحل طرح دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا
الف) تنظیم دادخواست
متقاضی باید دادخواستی شامل مشخصات طرفین، مستندات قرارداد، ادله عدم ایفای تعهد و خواسته خود را تنظیم و به دادگاه حقوقی ارائه دهد.
ب) بررسی توسط دادگاه
دادگاه پس از بررسی قرارداد، دلایل ارائه‌شده و استعلامات لازم، تصمیم به صدور حکم الزام خواهد گرفت.
ج) تشکیل جلسه دادگاه
د) صدور رأی و اجرای آن
در صورت صدور حکم قطعی، در صورت عدم اجرای آن توسط محکوم‌علیه، متقاضی می‌تواند درخواست اجرای رأی را بدهد.
۶. نکات مهم در قراردادهای مرتبط با احداث بنا
برای پیشگیری از دعاوی الزام به احداث بنا، رعایت نکات زیر در تنظیم قرارداد ضروری است:
- تعیین دقیق مشخصات پروژه و مدت اجرا
- درج شرط وجه التزام برای تأخیر در انجام تعهد
نتیجه‌گیری
دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا، از مهم‌ترین دعاوی حقوقی مرتبط با املاک و مستغلات است که مستلزم آشنایی دقیق با مقررات قانون مدنی، آیین دادرسی مدنی و قوانین خاص مرتبط با ساخت‌وساز است. متعهدله باید قبل از طرح دعوا، امکان اجرای تعهد را بررسی کند و در صورت وجود موانع قانونی، از مطالبه خسارت استفاده کند. همچنین تنظیم صحیح قراردادها می‌تواند از بسیاری از اختلافات و دعاوی جلوگیری کند.
