مقدمه
در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران، یکی از چالش‌های اساسی در معاملات املاک مشاعی و آپارتمانی، عدم تنظیم صورتمجلس تفکیکی است. صورتمجلس تفکیکی از جمله اسناد ضروری برای صدور سند مالکیت واحدهای مستقل محسوب میشود و بدون آن، امکان انتقال رسمی مالکیت وجود ندارد. دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در مواقعی مطرح میشود که مالک یا سازنده از انجام این تعهد خودداری کند و ذی‌نفعان ناچار به مراجعه به محاکم قضایی شوند.
در این مقاله، ابعاد قانونی، مستندات حقوقی، فرآیند دادرسی و چالش‌های دعاوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را به‌صورت جامع و تخصصی بررسی خواهیم کرد تا راهکارهای حقوقی مناسب برای حل این معضل ارائه شود.
۱. تعریف صورتمجلس تفکیکی و ضرورت اخذ آن
۱.۱. تعریف صورتمجلس تفکیکی
پس از انکه یک ساختمان احداث شد و گواهی پایانکار صادر گردید جهت صدور سند تفکیکی هرواحد، می‌بایست حدود و مشخصات واحدهای ساخته شده و قسمت های مشترک شناسایی و اداره ثبت بران اساس سند تفکیکی صادر نماید اطلاعات مذکور در صورتجلسه ای که به ان صورتمجلس تکفیکی گفته میشود تنظیم میگردد
۱.۲. ضرورت اخذ صورتمجلس تفکیکی
❖ انتقال رسمی واحدهای آپارتمانی (بدون آن، سند رسمی صادر نمی‌شود)
❖ اخذ سند تفکیکی برای هر واحد مستقل
❖ دریافت تسهیلات بانکی و نقل‌وانتقال قانونی
❖ ثبت معاملات و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی
۱.۳. تفاوت صورتمجلس تفکیکی و پایان کار
✅ پایان کار: سندی است که توسط شهرداری صادر شده و تأیید می‌کند که ساختمان مطابق ضوابط فنی و شهرسازی ساخته شده است.
✅ صورتمجلس تفکیکی: سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم میشود و تعیین می‌کند هر واحد متعلق به چه کسی است.
💡 بدون اخذ پایان کار، امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی وجود ندارد.
۲. مبانی قانونی و حقوقی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
۲.۱. قوانین مرتبط با صورتمجلس تفکیکی
📌 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است .
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
✔ ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: مالک رسمی، کسی است که سند مالکیت رسمی به نام او صادر شده باشد.
۳. دعاوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و اشخاص ذی‌نفع
۳.۱. دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی از سوی خریدار علیه فروشنده
🔹 اگر در قرارداد بیع شرط اخذ صورتمجلس تفکیکی وجود داشته باشد و فروشنده از انجام آن خودداری کند، خریدار میتواند دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را مطرح کند.
🔹 دادگاه موظف است بررسی کند که آیا شرایط اخذ صورتمجلس تفکیکی مهیاست یا خیر.
✔ مبنای قانونی: ماده ۲۲۰ قانون مدنی (لزوم اجرای تعهدات قراردادی)
۳.۲. الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در املاک مشاعی
🔹 اگر ملک دارای چندین مالک مشاعی باشد، هریک از شرکا می‌توانند دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را مطرح کنند.
🔹 در صورتی که برخی از شرکا مخالف باشند، دادگاه میتواند بر اساس ماده ۵۷۶ قانون مدنی، رأی به تنظیم صورتمجلس تفکیکی بدهد.
✔ مبنای قانونی: ماده ۵۷۶ قانون مدنی (لزوم رعایت حقوق کلیه شرکا)
۳.۳. دعوای الزام اداره ثبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی
🔹 در صورتی که تمامی شرایط قانونی (اخذ پایان کار و تسویه حساب شهرداری) مهیا باشد ولی اداره ثبت اسناد از تنظیم صورتمجلس تفکیکی خودداری کند، مالک میتواند علیه اداره ثبت دادخواست الزام به تنظیم صورتمجلس تفکیکی را در دیوان عدالت اداری مطرح کند.
✔ مبنای قانونی: قانون دیوان عدالت اداری
۴. مراحل دادرسی در دعاوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
✅ ۱. ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
✅ ۲. ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک
✅ ۳. بررسی قرارداد و اسناد مالکیت توسط قاضی
✅ 4.تشکیل جلسه رسیدگی
✅ ۵. صدور رأی دادگاه و اجرای حکم از طریق اجرای احکام
۵. مشکلات و موانع اجرای احکام الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
❌ عدم اخذ پایان کار توسط سازنده
❌ وجود تخلفات ساختمانی و عدم انطباق با ضوابط شهرداری
❌ امتناع برخی از مالکین مشاعی از همکاری
❌ تاخیرهای اداری در ثبت اسناد و شهرداری
نتیجه‌گیری | راهکارهای حقوقی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
🔹دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی در ایران است که عمدتاً میان خریداران و فروشندگان مطرح میشود.
🔹 بر اساس قوانین، فروشنده موظف است قبل از انتقال رسمی سند، صورتمجلس تفکیکی را اخذ نماید و در صورت امتناع، خریدار میتواند وی را ملزم به انجام تعهد نماید.
✅ راهکارهای پیشنهادی:
✔ استعلام وضعیت صورتمجلس تفکیکی قبل از خرید ملک
✔ درج شرط الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در قرارداد
✔ طرح دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی در دادگاه
