مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای حوزه ساخت‌وساز شهری است که میان مالک و سازنده منعقد میشود. یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده در این قرارداد، اخذ پروانه تخریب و نوسازی است که پیش‌شرط آغاز عملیات ساختمانی محسوب میشود.
در بسیاری از موارد، سازنده به دلایل مختلف از اجرای این تعهد خودداری می‌کند که باعث توقف پروژه، تحمیل خسارات مالی به مالک و ایجاد مشکلات حقوقی برای طرفین میشود. در چنین شرایطی، مالک میتواند با طرح دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی در محاکم قضایی، وی را به اجرای تعهدات قراردادی‌اش مجبور کند.
در این مقاله، مبانی قانونی این دعوا، شرایط و ارکان آن، نحوه رسیدگی در محاکم قضایی، دفاعیات احتمالی سازنده و ضمانت اجرای عدم اخذ پروانه تخریب و نوسازی را بررسی خواهیم کرد.
بخش اول:
ماهیت و اهمیت اخذ پروانه تخریب و نوسازی
۱. تعریف پروانه تخریب و نوسازی
📌 پروانه تخریب و نوسازی مجوزی است که شهرداری صادر کرده و بر اساس آن، مالک یا سازنده اجازه دارد ساختمان فرسوده را تخریب و عملیات نوسازی را آغاز کند.
📌 این پروانه مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، پیش‌نیاز قانونی هرگونه عملیات ساختمانی در محدوده شهری است و بدون آن، تخریب بنا و احداث ساختمان جدید غیرقانونی محسوب میشود.
در این ماده مصوب 1345/11/27 بیان میدارد: ” مالکین اراضی و املاک واقع در محدود شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند “
۲. اهمیت اخذ پروانه تخریب و نوسازی در قرارداد مشارکت در ساخت
✅ رعایت الزامات قانونی و جلوگیری از تخلفات ساختمانی
✅ پیش‌شرط دریافت پروانه ساخت و آغاز عملیات اجرایی
✅ اطمینان از رعایت ضوابط شهرسازی و ایمنی ساخت‌وساز
✅ جلوگیری از مشکلات حقوقی، کیفری از جانب شهرداری و توقف پروژه
بخش دوم:
مبانی قانونی الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
📌 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 ماده ۱۰ قانون مدنی
🔹 قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که ان را منعقد نموده اند درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است
📌 ماده ۲۱۹ قانون مدنی
🔹 عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.
📌 ماده ۲۲۰ قانون مدنی
🔹 عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
📌 ماده ۲۲۲ قانون مدنی
🔹 در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.
📌 ماده ۲۳۸ قانون مدنی
🔹 هرگاه فعلی درضمن عقدشرط شودواجبارملتزم به انجام آن غیرمقدورولی انجام آن بوسیله شخص دیگری مقدورباشدحاکم می تواندبخرج ملتزم موجبات انجام آن فعل رافراهم کند
📌 ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها
🔹 در این ماده مصوب 1345/11/27 بیان میدارد: ” مالکین اراضی و املاک واقع در محدود شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند ”
بخش سوم:
شرایط و ارکان دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی
۱. شرایط لازم برای اقامه دعوا
✅ الف) وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
🔹 قرارداد باید به‌صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد و تعهد سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی در آن تصریح شده باشد.
✅ ب) امتناع سازنده از اخذ پروانه
🔹 سازنده باید از اجرای این تعهد خودداری کرده باشد و مالک مدارکی دال بر تخلف وی ارائه دهد.
✅ ج) امکان اجرای تعهد
🔹 شرایط قانونی و اداری اخذ پروانه فراهم باشد، اما سازنده اقدام نکند.
بخش چهارم:
نحوه اقامه دعوا و رسیدگی در محاکم قضایی
۱. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا
✅ دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی است.
۲. مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا
✅ قرارداد مشارکت در ساخت
✅ استعلام از شهرداری مبنی بر عدم صدور پروانه
✅ اظهارنامه رسمی ارسال‌شده به سازنده جهت انجام تعهد
✅ مدارک هویتی مالک و سازنده
۳. مراحل رسیدگی به دعوا
🔹 مرحله اول: ثبت دادخواست در دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا توسط وکیل از طریق سامانه وکلا
🔹 مرحله دوم: ارجاع پرونده به شعبه دادگاه عمومی حقوقی
🔹 مرحله سوم: بررسی مفاد قرارداد و استعلام از شهرداری
🔹 مرحله چهارم: ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری درصورت لزوم
🔹 مرحله پنجم: ابلاغ وقت جلسه به طرفین و تشکیل جلسه رسیدگی
🔹 مرحله ششم صدور حکم مبنی بر الزام سازنده به اخذ پروانه
بخش پنجم:
دفاعیات احتمالی سازنده در برابر دعوا
❌ عدم تصریح تعهد در قرارداد
- سازنده ممکن است ادعا کند که در قرارداد، تعهدی برای اخذ پروانه نداشته است.
❌ مشکلات شهرداری و موانع قانونی
- ممکن است ادعا کند که به علت مشکلات شهرداری، امکان اخذ پروانه وجود ندارد.
❌ عدم همکاری مالک در ارائه مدارک موردنیاز شهرداری
- اگر مالک مدارک لازم را ارائه نداده باشد، سازنده میتواند از این موضوع به‌عنوان دفاع استفاده کند.
بخش ششم:
صدور رأی و اجرای حکم
📌 در صورت اثبات ادعای مالک، دادگاه حکم به الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی صادر می‌کند.
📌 اگر سازنده از اجرای حکم خودداری کند، مالک میتواند از طریق اجرای احکام، وی را مجبور به اقدام کند.
📌 همچنین، مالک میتواند خسارات ناشی از تأخیر در اجرای تعهد را درصورت وجود شرط قراردادی مطالبه کند.
نتیجه‌گیری
🔹 اخذ پروانه تخریب و نوسازی یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است.
🔹 در صورت امتناع سازنده، مالک میتواند وی را از طریق مراجع قضایی به انجام این تعهد ملزم کند.
🔹 دادگاه با بررسی مفاد قرارداد، استعلامات شهرداری و نظریه کارشناسی، رأی مقتضی را صادر می‌کند.
🔹 این دعوا یکی از ضمانت‌های اجرایی مهم برای پیشگیری از تخلفات سازنده در پروژه‌های مشارکتی است.
