مقدمه
پیش‌فروش ساختمان به‌عنوان یکی از روش‌های متداول در بازار مسکن ایران، نیازمند رعایت مقررات و ضوابط قانونی خاصی است که در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ تبیین شده است. یکی از الزامات مهم این قانون، اخذ بیمه‌نامه مسئولیت توسط پیش‌فروشنده مطابق با ماده ۹ می‌باشد. این مقاله به‌صورت جامع و تخصصی به بررسی الزام به اخذ بیمه‌نامه موضوع ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان پرداخته و ابعاد مختلف آن را تحلیل می‌نماید.
۱. مفهوم و اهمیت بیمه‌نامه مسئولیت در پیش‌فروش ساختمان
بیمه‌نامه مسئولیت در حوزه پیش‌فروش ساختمان، قراردادی است که به‌موجب آن، شرکت بیمه‌گر متعهد می‌شود در صورت بروز خسارات ناشی از عیوب بنا، تجهیزات آن، یا عدم رعایت ضوابط قانونی توسط پیش‌فروشنده، خسارات وارده به پیش‌خریدار و اشخاص ثالث را جبران نماید. این بیمه‌نامه نقش حیاتی در تأمین امنیت خاطر پیش‌خریداران و تضمین حقوق آن‌ها ایفا می‌کند.
۲. تحلیل ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان
ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان بیان می‌دارد:
« پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.»
این ماده به‌صراحت الزام پیش‌فروشنده به اخذ بیمه‌نامه مسئولیت را مقرر می‌دارد و تأکید می‌کند که در صورت کافی نبودن پوشش بیمه‌ای، پیش‌فروشنده موظف به جبران مابه‌التفاوت خسارت است.
۳. الزامات قانونی مرتبط با اخذ بیمه‌نامه
ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان تنظیم قرارداد پیش‌فروش را منوط به ارائه مدارکی می‌داند که یکی از آن‌ها بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ است. این الزام نشان‌دهنده اهمیت اخذ بیمه‌نامه در فرآیند پیش‌فروش می‌باشد.
۴. مسئولیت‌های پیش‌فروشنده در قبال پیش‌خریدار و اشخاص ثالث
پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از:
- عیوب بنا و تجهیزات آن
- عدم رعایت ضوابط قانونی
مسئول بوده و موظف به جبران خسارات وارده به پیش‌خریدار و اشخاص ثالث می‌باشد. این مسئولیت‌ها با اخذ بیمه‌نامه مسئولیت، تا حدی به شرکت بیمه‌گر منتقل می‌شود، اما در صورت تجاوز میزان خسارت از سقف تعهدات بیمه‌گر، پیش‌فروشنده همچنان مسئول پرداخت مابه‌التفاوت خواهد بود.
۵. ضمانت اجرای عدم اخذ بیمه‌نامه توسط پیش‌فروشنده
در صورتی که پیش فروشنده اقدام به اخذ بیمه‌نامه مسئولیت موضوع ماده ۹ نکند، پیش‌خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به اخذ بیمه‌نامه در محاکم قضایی، پیش‌فروشنده را ملزم به انجام این تعهد نماید. همچنین، عدم ارائه بیمه‌نامه می‌تواند به‌عنوان نقض تعهدات قراردادی تلقی شده و زمینه‌ساز فسخ قرارداد توسط پیش‌خریدار باشد.
۶. نحوه طرح دعوای الزام به اخذ بیمه‌نامه
برای طرح دعوای الزام به اخذ بیمه‌نامه، پیش‌خریدار باید با ارائه دادخواستی به دادگاه صالح، خواستار الزام پیش‌فروشنده به اخذ بیمه‌نامه مسئولیت مطابق با ماده ۹ قانون پیش‌فروش ساختمان شود. در این دادخواست، باید به تعهد قانونی پیش‌فروشنده و تخلف وی از این تعهد اشاره شود.
لازم به ذکر است تا سال 1401 مطابق ماده 20 هیات داوری مرجع حل اختلاف بود ولی مطابق ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول ، ماده مذکور و درنتیجه هیات داوری حذف گردید البته این به این مفهوم نیست که طرفین در درج شرط داوری ممنوعیت داشته باشند .
۷. نقش دفاتر اسناد رسمی در نظارت بر اخذ بیمه‌نامه
دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند پیش از تنظیم قرارداد پیش‌فروش، از ارائه بیمه‌نامه مسئولیت توسط پیش‌فروشنده اطمینان حاصل کنند. عدم ارائه این بیمه‌نامه می‌تواند مانع از تنظیم سند پیش‌فروش شود و دفاتر اسناد رسمی نباید بدون دریافت این مدرک، اقدام به تنظیم قرارداد نمایند.
۸. نکات کاربردی برای پیش‌خریداران
- بررسی بیمه‌نامه: پیش‌خریداران باید پیش از امضای قرارداد، از وجود بیمه‌نامه مسئولیت معتبر اطمینان حاصل کنند.
- مطالعه شرایط بیمه‌نامه: آگاهی از جزئیات پوشش بیمه‌نامه و سقف تعهدات بیمه‌گر ضروری است.
- مشاوره حقوقی: استفاده از مشاوره وکلای متخصص در زمینه پیش‌فروش ساختمان می‌تواند از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.
- چنانچه پیش خریدار بدون حکم دادگاه هزینه های بیمه را پرداخت کند نمیتواند بعدا این هزینه ها را از پیش فروشنده مطالبه کند.
مستندات قانونی :
ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان
نتیجه گیری :
- در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش باید در خصوص انجام بیمه موضوع ماده 9 تحقیق نمود
- پیش فروشنده نیز باید متوجه باشد مابه التفاوت خسارت وارده برعهده ی اوست
- درصورت عدم ایفای تعهد توسط پیش فروشنده ، این حق برای پیش فروشنده وجود دارد که الزام وی را از دادگاه بخواهد
